Какво можете и не можете да отдадете
Можете да удържите тези разходи, само ако те се считат за обичайни и необходими в бизнеса:
- Разходът се счита за обикновен, ако е "общ и приет" във вашата индустрия. Например, обикновен разход за хазяин би могъл да бъде заплащането на изпълнител, за да установи пропуск на покрива.
- Разходът се счита за необходим, ако е "полезен и подходящ" за вашия бизнес. Например, необходимите разходи за наемодателя биха могли да купуват Quicken Rental Property Manager , за да проследяват по-безпроблемно всички многобройни записи, които собственикът трябва да документира.
Две точки на внимание
- Трябва да държите подробни и точни записи, ако смятате да отчетете някои от следните като удръжки върху данъците си.
Вижте също: Какви документи трябва да съхранявам за целите на данъчното облагане? - Това са общи данъчни приспадания. Те не важат за всеки наемодател, собственик на имот или собственик на имот. *
Например, много от тези удръжки не важат за тези, които отдават под наем домове или домове, които също се считат за пребиваващи. Имотът се счита за жилище, ако сте го използвали за лична употреба за повече от "X" брой дни през тази година или "X"% от дните, че имотът е бил отдаден под наем при справедлива пазарна стойност. (Тези номера ще бъдат изброени в Schedule E на текущата данъчна година или можете да се консултирате с вашия счетоводител).
* Трябва да се консултирате с вашия счетоводител или IRS, за да определите правилния начин за подаване на данъците и правилните удръжки за конкретната ситуация.
Общи данъчни отчисления
1. Амортизация
Разходите за амортизация се използват за онези неща, които сте закупили за вашия бизнес, които имат полезен живот след текущата данъчна година. За да се счита, че нещо може да бъде амортизирано, то трябва да отговаря на три правила:
- Очаква се да продължи повече от година.
- Бъдете ценни за вашия бизнес по някакъв начин.
- Загуби стойността си или износване с течение на времето.
Някои примери за амортизируеми активи са:
- Покупната цена на имота (минус стойността на земята).
- Подобрения в собствеността, като нови кухненски шкафове или съвсем нов покрив.
- Храсти или огради.
- Мебели или уреди.
- Автомобили за бизнес употреба.
Различните активи , като например хладилник и сграда, ще имат различен полезен живот и съществуват различни видове амортизация, които могат да бъдат използвани, като амортизация на права линия и ускорена амортизация . Консултирайте се с IRS или счетоводителя си, за да определите типа амортизация, която да използвате, и полезния живот на всеки актив, който се опитвате да обезценявате.
2. Загуби от пасивна дейност
Притежаването на отдаване под наем на имот се счита за пасивна дейност. Съществуват сложни правила, които се прилагат за пасивните дейности, но накратко те ограничават способността Ви да претендирате за загуби, породени от пасивна дейност, срещу други видове доходи.
Съществуват известни изключения:
- Ако се считате за професионалист в областта на недвижимите имоти (някои правила се прилагат, като например работа на поне 750 часа годишно за дейности, свързани с недвижимото имущество), дейностите за отдаване под наем на недвижими имоти, които участвате, не се считат за пасивни дейности .
- Ако смятате, че сте активно ангажирани с вашата дейност по отдаване под наем, можете да удържите до $ 25 000 пасивни загуби от наеми, ако направите под $ 100 000. Активно участие означава, че сте участвали в вземането на управленски решения, като намиране на наематели или решаване на условията на вашите наеми, а интересът Ви към наемната дейност никога не е бил по-малко от 10% за годината. Сумата, която можете да удържите, ще намалее за всеки долар, че доходът ви е над $ 100,000. Няма да можете да приспадате загуби от пасивна дейност, когато доходите ви достигнат $ 150,000.
3. Ремонти
Можете да удържите разходите за ремонти, направени през дадена данъчна година. Ремонтите се считат за работа, която е необходима, за да поддържате имота "в добро работно състояние". Те не придават значителна стойност на имот. Ремонтите включват неща като рисуване. Важно е да разберете, че цялата поддръжка, която извършвате във вашия имот, не се счита за ремонт. IRS прави разграничение между подобрение и ремонт. Подобренията се разглеждат като добавяне на стойност към имота. Подобренията не могат да бъдат приспаднати изцяло в годината, в която са направени. По-скоро те трябва да бъдат капитализирани и амортизирани за техния полезен живот.
Вижте също: Подобрения срещу ремонт
4. Разходи за пътуване
Наемодателите имат право да приспадат определени пътни и местни пътни разходи , свързани с бизнеса. Това не включва разходи за пътуване, което означава, че пътувате от дома си до ежедневния си офис или място на работа.
Ако имате собствен автомобил за местни пътувания, можете да вземете приспадането си, като използвате стандартния пробег или използвайки действително направените разходи, като например цената на бензина и поддръжката на превозното средство. Можете също така да приспадате таксите за паркиране и таксите за изминат участък, лихвата по заем за автомобил и всички приложими регистрационни или лицензионни такси и такси.
Ако нямате собствено превозно средство, можете да приспаднете разходите си за обществен транспорт за бизнес цели.
Вижте също: Как да намалите пътните разноски на данъците си
Стандартна процент на пробег спрямо реални разходи
5. Лихви
Можете да удържите лихвата, която сте платили, за разходи, свързани с бизнеса. Например: Можете да приспаднете лихвата, която сте платили по ипотечните плащания или други бизнес кредити, плащания за автомобилни кредити (но само частта, използвана за бизнес цели), и лихвите, платени за кредитни карти, използвани единствено за бизнес цели.
6. Домашен офис
Можете да вземете приспадането на домашния офис, ако използвате част от дома си изключително като офис за вашия бизнес. Трябва да проведете по-голямата част от бизнеса си тук, за да уважите приспадането. Сумата, която можете да удържите, зависи от процента на вашия дом, който заема вашия домашен офис.
Вижте също : Основи на отчисляването на домашния офис
Какви разходи за домашен офис можете да намалите?
7. Разходи за забавление
За съжаление разходите за развлечение не се отнасят до разходите, които се използват за забавление. Разходите за развлечение означават разходи, направени по време на бизнес сделки. Например като вземете клиент в клуба си или дадете потенциален инвеститор, два билета за театър са разходи за забавление .
8. Правни и професионални такси
Ако наемете професионалист, който да ви върши работа, таксата, която сте му платили, е приспаднат. Това включва адвокатски хонорари, счетоводни такси, такси за агенти по недвижими имоти или такси, платени на други професионални съветници.
9. Компенсация на служителите
Ако наемете някой, който да работи за вас, можете да приспаднете заплатите, които сте му платили като бизнес разходи. Това включва заплатите на служителите на пълен работен ден, като например управител на недвижими имоти или директор на живо и служители на непълно работно време, като изпълнител, който наемете веднъж, за да установите течове на покрив.
10. Данъци
Можете да приспадате вашите имуществени данъци, данъци върху недвижимото имущество и данък върху продажбите върху свързаните с бизнеса позиции, които не се считат за амортизируеми за годината. Можете да удържате такси за данъчни консултации и подготовката на данъчни формуляри, свързани с отдаването под наем на недвижим имот. Не можете обаче да приспадате съдебните такси от защитата на собствеността върху имота, да възстановите собствеността или да развиете или подобрите собственост. Вие трябва да добавите тези видове такси към Вашата собственост.
11. Застраховка
Можете да удържите премиите, които сте платили за повечето видове застраховки, включително здравни, аварии, причинно-следствена връзка, кражба, наводнение, пожар, отговорност, превозно средство и здравно осигуряване за вашите служители.
12. Загуба на произшествия
Ако имуществото ви е повредено от катастрофално събитие като пожар, може да сте в състояние да удържите част от загубата или цялата загуба. Сумата, която можете да удържите, ще зависи от вашата застраховка и размера на щетите, нанесени на имота.
Други общи данъчни отчисления включват:
- Разходи за реклама.
- Даване под наем на други.
- Телефонни обаждания, свързани с вашите дейности по отдаване под наем на недвижими имоти. Не можете обаче да прихванете първия ред за местна услуга, който идва във вашия дом. Това се счита за лична линия.
- Можете да кредитирате или приспадате изплатените разходи, за да направите имота си достъпен за хора с увреждания или за възрастни хора.
- Ако вашият имот се счита за търговска сграда, можете да приспаднете разходите, за да го направите енергийно ефективна.
* Винаги трябва да се консултирате с IRS или със сертифициран счетоводител, за да решите какви отчисления са приложими към конкретната ситуация.