Определения и разлики
Определяне на подобрение
Подобрение е актуализация на имота, която ще удължи "полезния живот" на имота.
Теорията тук е, че тя не е само краткосрочен план, а е нещо, което ще добави стойност към имота в следващите години.
Подобренията обикновено са по-големи от ремонтите и обикновено включват по-големи разходи. Подобренията включват:
- Добавяйки нещо, което преди това не беше там,
- Надстройване на нещо, което съществува или
- Адаптиране на актива към нова употреба.
Примери за подобрения:
- Добавяне на добавка
- Добавяне на централна климатизация
- Инсталиране на система за сигурност
- Инсталиране на чисто нова дървена подова настилка
- Подмяна на цял покрив
- Подмяна на всички съществуващи водопроводни инсталации
- Замяна на всички съществуващи електрически устройства
- Обновяване на кухня
- Обновяване на баня
- Подмяна на всички Windows
- Добавяне на палуба
Определяне на ремонт
Ремонтът е необходима поддръжка, за да се поддържа имотът в обитаема и работеща среда. IRS определя ремонтите като такива, които "не придават значителна стойност на имуществото или удължават живота му".
Когато нещо се поправи, обикновено се възстановява на предишното си добро състояние, което не се подобрява.
Ремонтите обикновено могат да бъдат завършени за разумна сума пари.
Примери за ремонти:
- Зареждане на дървен под
- Пребоядисване на стая
- Ремонт на покрив
- Ремонт на съществуващи водопроводни инсталации
- Ремонт на съществуващи уреди
- Подмяна на закачалка
- Подмяна на прозорец
- Подмяна на счупен детектор за дим
- Подмяна на въртящи се подови дъски
- Подмяна на крекинг подови плочки
Как да намалите подобренията на данъците си
Можете да приспаднете подобренията, направени във Вашата собственост, но не можете да приспаднете пълната стойност на подобрението в годината, през която е настъпило подобрението. Това е така, защото подобрение добавя стойност към вашия имот за години напред, не само през текущата година.
Ето защо подобренията трябва да бъдат капитализирани и амортизирани в зависимост от определен амортизационен график (това ще бъде различно за всеки актив). Трябва да разделите разходите за подобрение през полезния живот на подобрението и след това да направите годишно приспадане въз основа на разходите за дадена година.
Пример за това как да се намали подобрението
Направили сте подобрение на стойност от 5000 долара за имота си. Ето защо трябва да я приспаднете в определен график на амортизация . Ще използваме амортизационен график от 10 години.
Ще приемем, че няма спасителна стойност, което означава, че след 10-те години няма да струва нищо. Ние също така ще приемем амортизация по права линия, което означава, че разходите ще бъдат разпределени равномерно за десетте години.
Следователно, можете да заявите ($ 5000/10) разход от $ 500 всяка година за следващите 10 години. Ако приемем, че сте на 28% данъчна ставка, ще спестите ($ 500 * .28) $ 140 данъци за годината.
Как да намалите ремонта на данъците си
Ремонтът е направен, за да възстановите предмета в предишното си състояние.
Следователно, можете да удържите пълната стойност на ремонта през данъчната година, в която е завършен ремонта.
Пример за това как да се намали ремонта
Вие извършихте ремонт на вашия имот на стойност $ 5,000. Като ремонт можете да приспаднете целия разход през текущата година. Да приемем, че данъчната Ви ставка е 28%. По този начин ще спестите ($ 5,000 * .28) $ 1400 данъци.
Подобрения спрямо ремонт, кое е по-добро?
Едното не е непременно по-добро от другото. Подобрението, като добавяне на добавка, добавя стойност към Вашия имот, но цялата сума за ремонт, като например поправяне на изтичане на покриви, може веднага да бъде приспаднато от вашите данъци, оставяйки повече пари в джоба ви.
Идеалната ситуация ще варира в зависимост от вашите нужди. Някои хазяи трябва да максимизират всички незабавни отписвания, тъй като препитанието им зависи от годишния им доход от наем.
В този сценарий, да може да се определи разходът като ремонт, би бил от полза, защото би увеличил долара след данъци на наемодателя за дадена година. Ако обаче наемодателят не се нуждае от допълнителни удръжки за дадена година, удължаването на живота на амортизацията за няколко години, като се определи разходът като подобрение, би могло да бъде от полза.
Много наемодатели и собственици на имоти под наем използват празнота, като поставят наемател в имота и след това извършват "ремонт". Това позволява на наемодателя да изпълнява по-широка поддръжка, която иначе би могла да бъде класифицирана като подобрение. С наемателя, който вече живее там, наемодателят може да твърди, че работата е необходима, за да бъде настанен наемателят.
За онези неща, които биха могли да попаднат в сива зона между подобрения и ремонти, това наистина зависи от това колко сте удобни за вас и вашия счетоводител, като защитавате вашето искане срещу IRS контрол.
* Винаги трябва да се консултирате с IRS или със сертифициран счетоводител, за да решите какви отчисления са приложими към конкретната ситуация.