Уверете се, че разбирате тези 6 раздела
- Услуги и такси
- Отговорности на собственика на собствеността
- Равни възможности за жилищно настаняване
- отговорност
- Продължителност на договора
- Клауза за прекратяване
1. Услуги и такси
Първата основна част от договора за управление, която трябва да разберете, са услугите, които управителят на имота се е съгласил да изпълни и колко ще те таксуват за тези услуги. Трябва да разберете какви услуги са включени в таксата за управление, какви услуги могат да се извършват срещу допълнителна такса и какви услуги няма да се изпълняват при никакви обстоятелства.
Включени услуги:
Таксата за управление е най-често срещаната такса, която управителят на имота ще начисли. Обърнете внимание на това как тази такса се разбива.
Не незабавно изключвайте мениджър на имоти, защото изглежда, че те налагат по-висока такса. Управителите на имоти, които начисляват по-ниска първоначална такса, могат да плащат повече за "допълнителни задължения", като попълване на свободни работни места , плащане на сметки, въпроси по поддръжка и процедури за изгонване. Трябва да прочетете споразумението за управление много внимателно, за да определите какви услуги всъщност са включени в таксата за управление и какви услуги се считат за допълнителни и изискват допълнително заплащане.
Допълнителни услуги:
За услуги, които се считат за допълнителни, споразумението трябва ясно да уточни как ще бъдете таксувани за тези задължения. Това е една фиксирана такса, процентна такса или ще бъде ли таксата определена за всеки отделен случай преди извършването на услугата?
Изключени услуги:
Също така, имайте предвид услугите, които мениджърът на имоти няма да изпълнява при никакви обстоятелства.
Това ще варира от фирма до фирма, но обичайните изключвания включват рефинансиране на имот или обширно преустройство. Уверете се, че мениджърът не изключва нищо, което считате за абсолютна необходимост, като намиране на наематели , събиране на наем или обработка на извънредни ситуации .
2. Отговорности на собственика на собствеността
Втората част от договора, която трябва да разберете, са вашите задължения като наемодател. Този раздел на договора ще определи какво сте задължени да направите, като подпишете споразумението и това, което сте възпрепятствани от това.
Два примера за задължения на собственика на имота са:
- Създаване и поддържане на резервен фонд - Наемодателят е отговорен за внасянето на определена сума в резервен фонд, който управителят на имота може да използва за ежедневни задължения, проблеми по поддръжката и извънредни ситуации. Вие също отговаряте за това, че фондът никога не пада под определена сума.
- Получаване и поддържане на правилното застраховане - Договорът за управление трябва да посочва видовете застраховки и размера на покритието, което трябва да получите. Също така трябва да отбележите, ако компанията за управление на недвижимо имущество трябва да бъде включена под вашето покритие.
Два примера за ограничения върху собственика на имота са:
- Намиране на наематели - Повечето споразумения ще попречат на собственика на имота да постави наемател в самия имот. Това има за цел да защити мениджъра на недвижимото имущество от това, че трябва да управлява наемател, който не е избран според указанията си .
- Вписване - собственикът на имота може да не влезе в имота, освен ако предварително не уведоми наемателя или получи одобрение от мениджъра на недвижимия имот.
3. Жилища с равни възможности
Искате да се уверите, че договорът за управление има раздел, в който се казва, че подкрепя Жилища за равни възможности. Тя трябва да каже, че ще следват както държавните, така и федералните справедливи жилищни закони .
4. Отговорност
Това е частта от договора, която ограничава отговорността на мениджъра на недвижимите имоти. Това е известно като клауза за опасност. По принцип тази клауза ще защитава мениджъра на недвижимите имоти, освен в случаите, когато са били небрежни.
Управителят на имота обаче не носи отговорност за небрежност на трети лица, които наема. Например, мениджър на недвижимо имущество не носи отговорност, ако наема изпълнител, а изпълнителят причинява щети на имота.
За да се предпазите, трябва да се уверите, че в споразумението има клауза за "разумна грижа". Например мениджърът няма да бъде подведен под отговорност, ако е взета "разумна грижа" при наемане на трета страна, т.е. те трябва да направят проучването си и да не наемат изпълнител с история на жалби срещу тях.
5. Продължителност на договора
Искате да се опитате да избегнете подписването на дълго споразумение, докато не получите доказани резултати и доверие в управляващото дружество. За съжаление, повечето управляващи компании няма да подпишат договор за по-малко от година. В този случай ще искате да прегледате внимателно клаузата за прекратяване и да сте сигурни, че сте в състояние да прекратите договора, ако не сте доволни от услугата.
6. Клауза за прекратяване
Уверете се, че споразумението за управление има ясна клауза за прекратяване или отмяна. То трябва да посочва защо и кога собственикът / управляващото дружество има право да прекрати договора и когато вие, наемодателят имате право да прекратите договора.
Уведомление за прекратяване:
Вие обикновено трябва да давате между 30 и 90 дни предизвестие за прекратяване на договора. Уверете се, че споразумението също така посочва, че компанията за управление на недвижимите имоти трябва да ви уведоми най-малко 30 дни, ако реши да прекрати договора.
Такса за ранно прекратяване:
Често ще трябва да плащате такса за прекратяване на договора рано. Тази такса ще варира от няколкостотин долара до плащането на всички такси, които управляващото дружество биха натрупали през останалата част от договора.
Причина за прекратяване:
Вие ще искате да търсите договор, който не изисква причина да прекрати споразумението. Вие също ще искате клауза, която ви позволява да прекратите договора без наказание, ако управляващото дружество не намери наемател в рамките на определен период от време.
Задължения при прекратяване:
Също така трябва да има списък на задълженията, които трябва да се изпълнят при прекратяване и времевият прозорец, в който трябва да бъдат изпълнени. Например, управляващото дружество трябва да предостави на собственика на имота копия от всички лизингови договори на наемателите в рамките на 14 дни от прекратяването на договора; или че всички пари, дължими на някоя от страните, трябва да бъдат платени в рамките на 30 дни от прекратяването на договора.