7 съвета за поставяне на голям наемател в инвестиционната ви собственост
1. Следвайте закона
Наемодателите трябва да третират по еднакъв начин всички бъдещи наематели . Съществува закон, известен като Федерален панаир за жилищно строителство , който има за цел да предотврати дискриминацията срещу определени категории хора във всяка дейност, свързана с жилищно настаняване.
Накратко, не можете да разграничите въз основа на:
- Раса или цвят
- Национален произход
- религия
- секс
- Фамилен статус (семейства с деца)
- инвалидност
Освен това, много държави имат свои собствени Правила за жилищно настаняване, които трябва да спазвате, затова се уверете, че знаете и се придържате към местните закони.
2. Изберете наемател с добър кредит
Вие искате да търсите наемател, който е финансово отговорен. Ако те са отговорни за плащането на сметките си, има голям шанс те да плащат наема си навреме и да бъдат отговорни за вашия апартамент. Проверката на финансите на наемателя е двуетапен процес:
A. Проверете приходите:
- В идеалния случай Вие ще искате да намерите наемател, чийто месечен доход е най-малко три пъти от месечния наем.
- Поискайте копия от техните заплати.
- Обадете се директно на работодателя си, за да потвърдите трудовата си заетост, продължителността на трудовия стаж, присъствието ви и месечните доходи.
B. Извършете кредитна проверка :
- Имат ли история да плащат сметките си навреме?
- Проверете съотношението им към доход.
- Дори ако доходите им са три пъти месечния наем, трябва да вземете предвид колко дълг имат.
Например: Наемът е 1000 долара на месец. Наемателят А прави 3000 долара месечно, но всеки месец плаща 2400 щатски долара. Този наемател може да има по-трудно време да осигури апартамента въпреки месечния си доход. Наемателят B прави 2500 долара месечно, но няма дългове. Този наемател може да бъде отличен кандидат за плащане на наема, въпреки че доходът му не е три пъти от месечния наем.
- Потърсете предишно изгонване , граждански присъди или фалити.
3. Проверка на наказателното минало
Криминалната информация е обществена и може да се разглежда в различни съдебни сгради. Тази проверка ще доведе до сериозни и леки нарушения. Ще ви трябва името на наемателя и датата на раждане, за да го изпълните. Имайте предвид, че онези, които имат криминално досие, могат да се опитат да фалшифицират тази информация, така че не забравяйте да проверите валиден идентификационен номер, за да проверите дали те са тези, които казват, че са.
Пълната наказателна проверка ще включва:
- Търсене по Федерален съд
- Търсенето на национални наказателни регистри
- Търсене по наказателен съд в окръг
- Отдел за коригиране на търсенето на нарушители
- Търсене на база данни за сексуални престъпници
3 точки на внимание:
- Някои държави, като Калифорния, забраняват на наемодателите да дискриминират наемателите с определени наказателни присъди. Като наемодател може да имате по-лесно време, което да оправдае отхвърлянето на потенциалния наемател с наркотик или насилие срещу осъждане на престъпление, отколкото да отхвърлите наемател с 50 билета за превишена скорост. Това е така, защото наркотиците или насилствените престъпления могат да застрашат безопасността на други наематели.
- Няма национална база данни за съдимост, така че може да е трудно да се извърши цялостна проверка на състоянието.
- Самото извършване на наказателна проверка може да отнеме много време. Най-добре е да наемете реномирана фирма за наемане на скривалище, за да извършите тази проверка за вас. Тя често може да се комбинира с кредитната проверка, срещу допълнително заплащане, разбира се.
4. Разгледайте историята на отдаване под наем на наемателя
Ако е възможно, трябва да говорите с поне двама от предишните наемодатели на наемателя. Това е така, защото ако кандидатът беше проблем с наемателя, настоящият наемодател може да иска да измъкне наемателя от ръцете си и може би не е толкова прав.
Въпроси, които трябва да зададете:
- Наемателят плаща ли наемите си навреме ?
- Каква беше причината за това движение? Беше изгонен наемателят за неплащане на наем или за нарушаване на правилата на наемодателя?
- Дали наемателят даде предизвестие 30 дни преди да се премести ?
- Как са запазили апартамента си? Били ли са чисти?
- Те причиняват ли щети на апартамента, освен нормалното износване ?
- Уважаваха ли съседите си?
- Често ли се оплакват?
Разбира се, ако кандидатът е за първи път наемател, студент или наскоро завършил, може да няма история на отдаване под наем.
В този случай можете да изискате съвместно подписване на лизинговия договор.
5. Изберете наемател, който е стабилен
На техния формуляр за кандидатстване вижте предишните адреси на наемателя и историята на трудовата заетост. Дали често се движат или превключват? Ако те се движат често, този модел вероятно ще продължи и скоро ще се освободите отново от ръцете си. Ако те не са показали последователна заетост, те може да не са в състояние да си позволят апартамента след три месеца и ще останете да започнете търсенето на наемателя от нулата или да се справите с изселване.
6. Максимум 2 души на спалня
Колкото повече хора на апартамент, толкова повече шум и по-голямо износване на вашата инвестиция. Въпреки че HUD няма конкретни правила относно броя на обитателите на една спалня, правило с максимум две души на спалня се счита за разумно според Закона за панаир на жилища, със следните изключения:
- Държавен и местен закон:
- Ако държава или локал има конкретни жилищни кодове, тогава наемодателят трябва да ги следва.
- Размер и конфигурация на жилището:
- Спалнята с площ от 500 квадратни метра може да задържа повече обитатели, отколкото стая с площ 250 квадратни метра.
- Единица с хол и дневна може да задържа повече обитатели, отколкото един без.
- Възраст и брой на децата:
- Отказът от наемане на двама възрастни с бебе за една спалня може да се счита за дискриминационно, но отказът да се наеме на двама възрастни с тийнейджър за една спалня ще се счита за разумно.
- Можете да дадете максимален брой хора на апартамент, но не можете да дадете максимален брой деца на апартамент.
- Ограничения на септичната / канализационната система:
- Ако капацитетът на системата може да толерира само определен брой обитатели в жилището.
7. Доверете се на инстинктите си
Можете да правите всички прожекции в света, но понякога вашите инстинкти са най-добрият съдия на характера. Може да почувствате, че има нещо за наемателя, който иначе изглежда добре на хартия. късно, за да установи, че наемателят използва самоличността на някой друг, за да кандидатства за апартамента. Повярвай си на скрининга, но не игнорирай червата си.