Разбиране на числата
Ако използването на имот е да се генерират доходи от наеми или лизинг, най-често се използва методът на доходите за оценка или оценка. Нетният доход, генериран от имота, се използва заедно с определени фактори, за да се изчисли неговата стойност на текущия пазар, ако се продадат.
Не само инвеститорите в имота се интересуват от нетния доход, генериран от операциите.
Те почти винаги ще търсят финансиране, а заемодателите внимателно ще проучат подробностите за приходите и разходите, за да бъдат възможно най-сигурни, че тяхната инвестиция е защитена. Кредиторите искат да видят нормални наеми, които превишават достатъчно разходите, за да направят ипотечни плащания с остатъчна печалба за собствениците.
Използване на коефициент на капитализация (Cap Rate) за оценка на стойността
Когато се използва коефициент на капитализация за оценяване на доходна собственост, се използва нетният оперативен доход на имота и има обратна връзка между исканата цена и лихвения процент. С други думи, колкото по-висок е лихвеният процент, толкова по-ниска е цената.
Използване на мултипликатора за групово отдаване под наем за оценка на стойността
Груповият наемен мултипликатор или GRM използва брутните наеми на даден имот, а не нетния оперативен доход, използван с лихвения процент. Има два начина да направите това изчисление, тъй като има брутен потенциал за доход (GPI) и брутен оперативен доход (GOI).
Както се вижда от изчисленията на всеки от тях, оценката на стойността е много по - добра, използвайки брутния оперативен доход , тъй като се отчитат загубите за заетост и неплащане.
След това трябва да се вземат предвид условията и бъдещите разходи
По-субективният, но много важен, отчита състоянието на собствеността.
Тъй като нито един от методите за оценка на доходите не отчита състоянието на имота и бъдещите големи разходи за ремонт, те трябва да бъдат взети предвид при окончателната оценка на стойността.
При закупуване на съществуващ имот той би могъл да работи много ефикасно или може да има операционни проблеми, които да потискат нетните приходи. Когато инвеститорите оценяват апартаментния проект като пример, наемите може да не са наемите, а разходите могат да бъдат по-високи или по-ниски от тези, които трябва да бъдат.
Да кажем, че наемодателят отдава отдаване под наем на отдаване под наем на някои наематели в замяна на услуги или само защото има проблеми и наемодателят не иска да ги изгони. Или разходите за ремонт и поддръжка са по-ниски от нормата за подобни имоти. Наемодателят може да е бил изморителен на управленски задължения или просто да не се отнася до проблемите, които идват по пътя от лоша поддръжка.
Инвеститорите, които изследват всеки аспект на операцията, могат да видят една възможност, защото наемите не са реални. Те виждат, че получаването на наематели в тези единици при пълни текущи наеми ще доведе до значителна разлика в нетната печалба, така че те искат да я купят. Те могат да видят, че разходите на имота не са такива, каквито би трябвало да бъдат и имуществото пада в разочарование, така че те могат да прехвърлят покупката.
Остри инвеститори и определено заемодателите внимателно ще разбият финансовите средства на проекта, за да са сигурни, че действителните номера са това, с което работят. Учудващо е колко малки търговски имоти са неправилно управлявани. Или наемите са твърде ниски, разходите са твърде високи, или комбинация от двете. Инвеститорите, които прекратяват изчисленията си за основна оценка, без да се впускат в наеми и разходи, често предават най-добрите сделки или плащания за имоти.
Познайте метода на доходите, тъй като той се използва много
Ако възнамерявате да работите с инвеститорски клиенти, отделете значително време, ако е необходимо, за да научите метода на приходите за оценка. Не искате клиентът на инвеститора или продавачът да използва терминологията, която не разпознавате, нито да поискате изчисления, които не можете да извършите.
Работа с инвеститорите може да бъде доста възнаграждаване, тъй като тази ниша пазара на недвижими имоти е доста активна.
Също така ще изградите великолепен бизнес, както и реферали от доволни клиенти на инвеститори.
** Актуализация: актуализирам тази статия след катастрофата на пазара на недвижими имоти и по време на това, което изглежда да е началото на възстановяване. Оценителите станаха изключително консервативни след пазарните проблеми и бяха обвинени в забавяне на възстановяването чрез подценяване на собствеността и използването на възбрани за съпоставими данни. Въпреки това, изглежда, те отново се връщат на равна кил.