Какво да обмислим за наемане на брутен оперативен доход
Най-голямата теглилка за инвеститори в недвижими имоти за отдаване под наем на недвижими имоти е редовно положителен паричен поток. Всичко е свързано с това, че касата отива в банката всеки месец.
Разбира се, искаме имотът да оцени и стойността, но можем да си купим и задържим акции, за да постигнем този резултат (и обикновено).
Преди да можете да стигнете до брутния оперативен доход, GOI, започнете с брутен потенциал за доход , GPI. Потенциалът е очевиден по някакъв начин. Това е потенциален доход, но това не е непременно реалност. GPI е очакваният наем, който ще получите в рамките на една година от отдаване под наем на имота си, ако той е нает през целия 365 дни, и ако наемателите плащат целия си наем според договореното.
Загуба на свободни места : Наемните имоти не се отдават под наем 365 дни всяка година. Нито наемателите винаги плащат пълния си наем, тъй като са се съгласили в лизинговия договор. Настъпват неща. Наемателите се оттеглят, понякога със забележка и понякога не. Въпросът е, че между наемателите има период, в който няма да получавате платен наем. За този период от време ще изпитате това, което наричаме "загуба на свободни места". Това е загубеният доход за периода, в който нямате наемател, който плаща наем.
Така че първото нещо, което приспадаме от GPI, за да стигнем до ПИ, е загубеният приход от отдаване под наем, когато имотът е празен. Ако сте собственик на имоти за отдаване под наем за известно време, ще имате няколко номера на опит, които да ви помогнат да изчислите този брой. Очевидно е, че това ще варира, но когато предсказвате приходи в бъдеще, че ПИ, трябва да имате някаква представа за това, което ще изпитате за загуба на свободни работни места.
Кредит загуба : Следва да се помисли, че не всяка проверка на наем ще пристигне, или че те ще, но те няма да изчистят банката. Това е рядко по-висока цена, отколкото загуба на свободни места, но не мисля, че няма да го изживеете от време на време. Отново, ако сте били в бизнеса за известно време и имате исторически номер, за да кандидатствате тук, тогава чудесно. Ние всички знаем, че това е просто прогноза, тъй като наемателите през следващата година са различни от миналата година.
Контролиране на двете наши променливи
Един важен фактор за намаляване на загубата на свободни места е внимателното наблюдение на Вашите имоти, за да сте сигурни, че ще останат в добро състояние. Когато някой се отдалечи, вие искате да имате процес на място, който бързо ще получи готовата единица за нов наемател. Винаги трябва да сте на пазара, тъй като е по-добре да кажете на обаждащите се, че няма да имате свободно място до някъде в бъдеще, отколкото да изчакате разговорите с единица празна.
За кредитната загуба, първото очевидно е да се правят кредитни проверки на кандидатите. Също така, проверете техните референции от миналото наемодатели, ако те имат. Лизингът на наемател с по-висок риск е най-ефективният начин за намаляване на кредитните загуби.
Непрекъснато работи за намаляване на разликата между брутен потенциал за доход и брутен оперативен доход е как ще с течение на времето поддържат нисък брой свободни работни места и загуба на кредити.