Трудност: Лесно
Необходимо време: 5 минути
Ето как:
- Определете брутния оперативен доход (ПИ) на имота:
Брутен потенциален доход - свободни работни места и загуба на кредитиране = брутен оперативен доход
- Определете оперативните разходи на имота. Това ще включва разходи за управление, правни и счетоводни, застрахователни, административни, поддръжка, доставки, данъци, комунални услуги и др.
- Извадете оперативните разходи от брутния оперативен доход, за да достигнете до нетния оперативен доход. Използвайки примера на имот с брутен оперативен доход от $ 52,000 и оперативни разходи от $ 37,000, нашият нетен оперативен доход би бил:
$ 52,000 - $ 37,000 = 15 000 долара нетен оперативен доход
Търговските кредитори използват различни квалификационни критерии, за да определят дали дадена ипотека е оправдана и колко ще заема срещу имот. Собствениците на инвеститорите обикновено не се оценяват индивидуално по отношение на кредитната си история, тъй като за кредитора не е толкова важно, колкото потенциалът за генериране на доходи на имота да бъде ипотекиран.
Факт е, че купувачът на жилище ще живее в домовете, които купуват, така че кредиторът оценява способността им да плаща ипотеката и тяхната история на плащане на дългови задължения.
Това е много различно положение от търговски имот, да речем офис комплекс. Купувачите купуват този имот за една единствена цел; да генерира положителен паричен поток от доходи от наем.
доход
Мотивацията за покупката е доход, така че заемодателят иска да оцени имота въз основа най-вече на дохода, който ще генерира.
Разбира се, състоянието на имота и други фактори влизат в ипотечната квалификация, но доходите са голям фактор. Ако имотът може да обслужва дълга (плащат ипотечните плащания) и все още има приемлив месечен паричен поток от приходи, тогава ипотеката вероятно ще бъде инициирана.
разходи
Разбира се, разходите са половината от основните съображения в изчисляването на NOI. Изключително важно е да се обхванат всички оперативни разходи на имота. Те могат и често включват:
- Маркетинг и реклама - в зависимост от вида на имота, тази категория разходи може да варира много. За жилищен имот повечето от тези разходи биха били реклами за генериране на кандидати за наематели. При продажбата на дребно или на офис собствеността, същото би се прилагало, но може да има и маркетингови разходи за представяне на имота на потребителите или клиентите на наемателите.
- Управление - Професионалното управление е норма за по-големи търговски имоти. Този разход е значителен, но може да бъде компенсиран много от спестяванията, които професионалният мениджмънт може да генерира при експлоатацията и поддръжката на имота.
- Комунални услуги - тези, които не са прехвърлени на наематели, ще бъдат в тази категория.
- Ремонти и поддръжка - В тази кофа е всичко от озеленяване до фиксиране на счупени климатици или боядисване на единици.
- Застраховка - Това е голям разход също.
Това са основните категории и има други разходи, които зависят от използването на имота и наемателите.
Ако съотношенията, искани от заемодателя въз основа на доходите, не сочат към одобрение, кредитополучателите могат да излязат с повече пари за авансово плащане, за да приведат съотношенията в съответствие. Нетният оперативен доход е много важен при търговското кредитиране.
Съвети:
- Бъдете много внимателни, за да получите всички оперативни разходи в изчислението. Липсващите разходи ще увеличат нетния оперативен доход и по този начин ще накарат клиента ви да преизплати за имота на базата на оценка, като използва лимит на главницата.
- За най-използваните изчисления на инвеститорите обяснени и електронна таблица, за да ги изчислите, вземете тази линейка за първите 10 изчисления .
От какво имаш нужда:
- калкулатор
- Цялостна обособеност на оперативните разходи.
Нито един от тези изчисления не е ракетна наука. Ще се справите бързо и ще можете да ги направите или да ги обсъдите интелигентно с клиенти на търговски инвеститори.