Когато собственик на бизнес купува търговска сграда с ипотека, притежателят на ипотека може да изиска от купувача да получи имуществена политика, която включва стандартната клауза за ипотека .
Ето един пример.
пример
Анди притежава A-1 Appliances, компания, която продава домашни уреди. Компанията на Анди току-що закупи нов склад с ипотека, получена от Lucky Lending.
Заемът А-1, получен от Lucky Lending, е обезпечен от склада. Тъй като складът служи като обезпечение за заема, Lucky Lending има застрахователен интерес към него. За да защити интереса на Лъки, договорът за заем изисква А-1 да застрахова склада срещу повреда от пожар и други опасности в рамките на търговска политика. В договора се посочва, че политиката трябва да включва стандартната клауза за ипотека.
Стандартна клауза
В миналото застрахователите, които са наели имуществена застраховка, са били задължени да използват формуляр за политика, наречен 1943 г. Ню Йорк стандарт пожарна политика. Последният съдържа клауза, озаглавена "Mortgagee", която се отнася до правата на кредиторите. Тази клауза е посочена като стандартната клауза за ипотека .
В наши дни формулата в Ню Йорк рядко се използва и политиката на търговските имоти по ISO се счита за индустриален стандарт. Формулярът ISO адресира ипотечните кредити в клауза, озаглавена "Притежатели на ипотечни кредити". Тази клауза сега служи като стандартна ипотечна клауза. Той се появява в много политики за собственост, изготвени от отделни застрахователи.
Интереси
Клаузата за ипотека ISO се прилага за притежателя на ипотека, посочен в декларациите. Заемодателят е покрит за загуба или повреда на сградата или структурата, която служи като обезпечение за заема.
Ако в полицата са изброени множество кредитори, те са покрити по реда на предимство. Да предположим например, че притежателят на полица е закупил сграда с две ипотеки (първа и втора). Ако сградата изгори, заемодателят, записан на първата ипотека, ще бъде платен. След като първият заемодател е бил компенсиран, кредиторът на втората ипотека ще получи плащане.
Ипотечната клауза гласи, че заемодателите ще получават плащане "тъй като техните интереси могат да се появят". Това означава, че сумата, която всеки кредитор ще получи, зависи от размера на щетите, нанесени на застрахователната сграда и от неплатеното салдо (главница и лихва) по кредита. Например пожар унищожава склада на А-1 уреди. По време на пожара А-1 дължи Lucky Lending 750 000 долара главница и натрупани лихви. Lucky Lending получава застрахователно плащане от 750 000 долара, което представлява интерес за имота.
Сумата, която застрахователят ще плати за загуба, е предмет на ограничението на полицата. Например, ако склада на А-1 е застрахован за 1.5 млн. Долара, застрахователят ще плати не повече от 1.5 млн. Долара за всички покрити страни (A-1 уреди и всички кредитори).
В някои държави заемодателите си осигуряват заемите чрез дела на доверие, а не на ипотеки. Поради тази причина понятието " ипотека" в стандартната клауза за ипотека включва довереник.
Възбрана
Правото на заемодателя да възстанови загубата си съгласно имуществената политика на заемополучателя не е засегнато от никакви действия за възбрана, които кредиторът е инициирал срещу собственика на собствеността преди загубата. Да предположим например, че А-1 уреди не успяват да направят няколко ипотечни плащания, така че Lucky Lending издава съобщение за неизпълнение. Един месец след издаването на известието, складът се унищожава от пожар. Известието по подразбиране няма да засегне правото на Lucky да получи плащане за загубата по полицата.
Актове на притежателя на полицата
Ипотекиращият има право да си възстанови загубата по полицата, дори ако притежателят на полицата е нарушил условие на застрахователния договор.
Да предположим например, че складът на A-1 Appliances е разрушен от пожар. A-1 подава иск с имуществения си застраховател за повреда на сградата и нейното съдържание. Въпреки това, A-1 отказва да позволи на регулатор върху имота да инспектира щетите. Застрахователят в крайна сметка отхвърля искането на A-1, защото A-1 не е спазил условията на политиката .
Правото на Lucky Lending да се възстанови съгласно политиката няма да бъде засегнато от действията на A-1, стига заемодателят да отговаря на определени условия. Заемодателят трябва:
- Плащате всяка дължима премия, която притежателят на полицата не е платил
- Подайте доказателство за загуба (ако притежателят на полицата не го е направил) в рамките на 60 дни след получаване на известие, че се дължи доказателство за загуба
- Уведомете застрахователя, ако заемодателят е наясно с промяна в собствеността или заетостта на сградата или ако рискът се е променил значително
След като заемодателят е изпълнил всички тези стъпки, той има право да получи плащане на загуба съгласно политиката за собственост на А-1.
Прехвърляне на права
Клаузата ISO Mortgageholders съдържа разпоредба за суброгация . В него се посочва, че ако застрахователят изплати на кредитора загуба, но отхвърли плащането на застрахованото лице, правото на суброгация на заемодателя се прехвърля на застрахователя в размер на размера на плащането. В предишния пример A-1 уредите бяха отказани да плащат по полицата, защото не спазиха условията на застрахователния договор. Да предположим, че Lucky Lending получи застрахователно плащане от 700 000 долара за интереса си към повредения склад. Пожарът е причинен от дефект в електрическата сушилня, съхранявана в сградата. Ако Lucky Lending не е получило обезщетение за щетите, кредиторът може да съди производителя на сушилня за имуществени щети .
Акционерният застраховател на А-1 обезщети Lucky Lending за загубата. По този начин правото на заемодателя да съди производителя за обезщетение се прехвърля на застрахователя. Застрахователят сега има право да съди производителя, за да си възстанови 700 000 щатски долара, които е платил за Lucky Lending.
Застрахователят може да избере да изплати на заемодателя главницата по ипотеката плюс натрупаната лихва. Ако остане дългове, притежателят на полицата трябва да плати тази сума на застрахователя.
Анулиране и невъзобновяване
Съгласно клаузата за ипотека застрахователят трябва да уведоми писмено титуляра на ипотека, ако застрахователят отмени застраховката или откаже да я поднови . Ако застрахованият не е платил премията, застрахователят трябва да уведоми заемодателя 10 дни предварително, преди да анулира политиката. Ако застрахователят прекрати полицата по някаква причина, различна от неплащане на премията, тя трябва да предостави 30-дневно предизвестие на заемодателя. Ако застрахователят реши да не поднови полицата, той трябва да предостави на заемодателя десетдневно предизвестие.
Тези условия за анулиране могат да бъдат променяни от държавния закон. Например, някои държави изискват от застрахователите да уведомят заемодателя най-малко 45 дни предварително, ако дадена политика бъде отменена по някаква причина, различна от неплащане на премия.