Съвети за бърза и печеливша продажба
канцеларска работа
Отчет за приходите и разходите: Вие искате да сте сигурни, че имате цялата си финансова информация, за да може да ви предложите за продажба.
Подготовката на отчет за приходите и разходите ще ви даде възможност за по-добра картина на стойността на вашия имот, както и на всеки потенциален купувач.
Доходи: В този отчет за приходите и разходите ще трябва да записвате всички получени от имота доходи на месечна и годишна база. Това може да включва месечните наеми на наемателя, както и допълнителните наеми от места за паркиране, използване на перални и сушилни или плащания, ако имате достатъчно късмет да имате билбордове или кули за мобилни телефони във вашия имот.
Разходи: Отчетът за приходите и разходите трябва да включва и парите, които харчите за годината. Това може да включва:
- Данък сгради
- Застрахователни плащания
- Такси за вода и канализация: Ако сте отговорни за комуналните услуги.
- Такси за електроенергия: Ако сте отговорен за комунални услуги.
- Газови такси: Ако сте отговорни за комунални услуги.
- Петролни такси: Ако сте отговорни за комунални услуги.
- Поддръжка : Повечето инвеститори и / или брокерите ще оценят процент за поддръжка. Традиционно тази сума е пет процента от брутния оперативен доход . Разходите за поддръжка ще варират в зависимост от размера на имота, възрастта на имота и размера на външното пространство. Това може да включва неща като разходи за озеленяване, разходи за ремонт или замяна на остарели или неизправни тела, ключалки на врати, прозорци, крекинг плочки, изтичане на водопроводни тръби, изтичане на покриви или подвижни парапети.
- Цена на свободни места: Повечето инвеститори също ще отчитат фактора за свободни работни места. В зависимост от вида на имота можете да очаквате, че това число ще бъде между пет и десет процента от брутния оперативен доход. Разходите за свободни места могат да включват разходи за продажба на имота , като поставяне на реклами за вашето наемане и разходи за притежание на имота , като данъци и застраховки.
Съберете документи, свързани с приходите, разходите и управлението на собствеността
Доклади за приходите и разходите: Преди да пуснете наетия имот за продажба, ще искате да намерите хартиените копия на елементите, които сте включили в отчета за приходите и разходите. Вие ще искате да съберете тези твърдения от предходната година. Това може да включва всички сметки за комунални услуги, застрахователни отчети, имуществени данъци, ипотечни плащания, плащания под наем, разходи за поддръжка и т.н.
Трябва да сканирате всички тези разписки в компютъра, така че да имате и цифрово копие от тях. Това ще улесни изпращането на елемент на потенциален купувач, адвокат или недвижимост, ако бъде поискано, тъй като вече ще имате достъп до него по електронен път.
Копия от всички приложими лизингови договори: Вие ще искате да съберете копия от всички лизингови договори за настоящи наематели. Това ще се използва за потвърждаване на текущото плащане за наем , както и за продължителността на лизинга.
Списък на последните подобрения в собствеността: Трябва да съставите списък с всички подобрения, които сте направили в собствеността през последните години. Например, постави ли нов покрив, замени пещта или обнови кухнята? Също така ще искате да включите приблизителната дата на работата и евентуалната приблизителна стойност на подобрението.
В списъка си с подобрения ще искате да добавите описателни прилагателни. Например, вместо да казвате, реновирана кухня, може би е по-привлекателно да се каже, обновена кухня, включително шкафове сив шейкър стил, полярен бял гранит и заклещени метро backsplash.
Освен това трябва да намерите и доказателство за извършената работа. Това могат да бъдат копия на фактури, договори за работа или други разписки.
Често, брокерът ще използва този списък с подобрения, когато съставя подробностите за имота. Следователно този списък трябва да бъде колкото е възможно по-подробен.
Копия на всички разрешителни: Първото нещо, което ще искате да направите, е да се уверите, че няма валидни разрешителни за вашия имот. В зависимост от града си, можете да направите това искане лично, по телефона или онлайн. Това е известно като заявка за публични записи.
Ако има някакви отворени разрешителни за имота, най-вероятно ще трябва да ги затворите преди продажбата. Ще трябва да определите каква работа трябва да бъде завършена, да наемете лицензиран изпълнител, за да завършите работата, след това да получите инспектор от града и да проверите дали работата е била направена за кодиране, за да могат да затворят разрешението.
Трябва да съберете или да получите копия от всички разрешителни за всяка работа, която някога е била завършена върху имота. Вашият град трябва да може да ви предостави копия от всички разрешения, записани за имота.
Определяне на потенциал за печалба
Трябва да прецените финансовите си средства, за да получите парче за колко пари можете да направите, ако продадете имота си.
1. Колко дължите на вашата ипотека? Имате ли някакви санкции за предплащане?
2. Познайте разходите за закриване, които ще отговаряте за продажбата на Вашия имот. Това може да включва данък при прехвърляне на имот при продажба, комисионна за продажба на недвижимо имущество, такси за записване и адвокатски хонорари.
3. Знайте какво е данъчната основа за имота, така че да знаете колко в данъците ще дължите. Говорете с вашия счетоводител, за да определите каква е данъчната основа.
Като цяло, вашите разходи ще бъдат всички разходи, които са отишли в имота, които не са отписани в дадена година, като например покупна цена, разходи за закриване и подобрения, минус колко сте отписвали в амортизация през годините.
4. Знайте какво е грубата пазарна стойност на Вашия имот. Трябва да намерите два или три сравними имота, които са продадени във вашия район през последната година. Можете да използвате тези номера, за да получите груба представа за ценовия диапазон, в който вашият имот трябва да се продава.
5. Вземете грубата пазарна стойност на имота си, минус сумата, която сте оставили върху вашата ипотека, минус разходите за закриване на продажбата на вашия имот, за да определите колко пари ще отпътувате при продажбата.
6. След това трябва да определите колко пари ще дължите при данъците върху капиталовите печалби. За да направите това, ще вземете продажната цена на имота си минус данъчната основа, която сте изчислили. Тази сума ще определи какво дължите за данъците върху капиталовите печалби. Уверете се, че говорите с вашия счетоводител, защото може да има сценарии, в които да се отдръпвате с много малко пари в продажба, но дължите значително повече данъци върху капиталовите печалби, дължащи се на амортизационните отчисления, взети по време на собствеността върху имота.
Поддръжка
Отсрочена поддръжка: Преди продажбата, ще искате да получите имота си, изглеждащ колкото е възможно по-добре. Това е времето да се обърнете към всички проблеми, свързани с поддръжката, които сте отложили. Това може да включва боядисване на общи части, подобряване на озеленяването или ограничаване на привлекателността, закрепване на тоалетни или дребни капки във флуидите.
Подобрения в капитала : Вие също трябва да определите дали е необходимо да направите каквото и да било подобрение на капитала преди продажбата. Дали подобрението ще доведе до по-голяма възвръщаемост от разходите? Например, можете ли да поставите нов покрив върху имота за по-малко от пазарния лихвен процент?
Има ли смисъл да се инвестират повече пари в имота? Ако не направите такива подобрения, ще намали ли възможността за продажба? Ще лош покрив, гниеща палуба или дупки в стените възпират някой от закупуване на имота?
Общи съвети
Уведомяване на наемателите: Когато вашият имот за отдаване под наем действително е на пазара, потенциалните купувачи ще трябва да могат да навлязат поне на един наем, когато разглеждат имота. Следователно ще трябва да определите как и кога ще уведомите наемателите, че пускате имота за продажба. В зависимост от размера на вашия имот, може да не се налага да уведомите всички наематели за намерението си да продадете имота. Трябва само да уведомите наемателите, чиито апартаменти искате да покажете на потенциалните купувачи.
Понякога наемателите се страхуват, когато чуват, че имотът се издига за продажба. Те се притесняват, че ще бъдат разселени, когато бъдат продадени. Също така се притесняват как нов собственик ще управлява имота. Някои наематели също ще използват тази възможност като възможност да се измъкнат срещу наемодателя за разумни и неразумни въпроси, така че бъдете внимателни, когато отдадете под наем наемателите си взаимодействие с потенциални купувачи.
Попълнете всички свободни работни места: Преди продажбата, в идеалния случай ще имате 100% заетост във вашия имот. Ако имате свободно място, не рязайте ъглите, за да опитате бързо да запълните свободното място. Уверете се, че все още следвате пълния си скрининг .
Ако вашият имот не се продава бързо, ще бъдете залепени с каквито и да е наемател, който поставяте в имота. Вие също не искате да поставите проблемни наематели в имота, които могат да повредят имота в момент, когато трябва да изглежда най-добре. По-добре е да имаш свободна единица от една, която е заета от лош наемател.
Интервю Брокери : Вие ще трябва да намерите агент за недвижимо имущество, за да изброите вашия имот под наем. Ако вече имате агент за недвижимо имущество, с когото сте работили в миналото и се чувствате комфортно, тогава сте готови.
В противен случай ще трябва да интервюирате няколко брокери. Важно е да търсите брокери, които се специализират в типа имоти и района, в който продавате. Еднофамилните домове или домовете може да не се нуждаят от такъв специалист, но за многофамилни имоти, имоти със смесено предназначение или други по-уникални инвестиции, искате да търсите някой, който успее да продаде вида имоти, който се опитвате да продадете. Помислете за това по същия начин, по който адвокатите се специализират в определени области като развод, данъчна обжалване или корпоративно право.
Кога да го пуснете на пазара? Инвестиционните имоти не спазват същите правила като продажбата на първични жилища на собствениците на жилища. Нормалният жилищен пазар е най-силен през пролетта, тъй като семействата се опитват да влязат в новите си домове преди новата учебна година.
Като цяло, можете да пуснете инвестиционен имот за продажба по всяко време на годината. Може да забележите по-ниска активност около празниците или през лятото.