В нашата серия "Възвращаемост на инвестициите в недвижими имоти за отдаване под наем" използваме пример четириплекс като инвестиция. Тук можете да получите подробностите за покупката , но не забравяйте, че това е покупка от 325 хиляди долара на четириплекс за наемане на всичките четири единици на пълен работен ден.
Винаги проверявайте всички данъчни въпроси внимателно с данъчен счетоводител, обаче, IRS обикновено ще ни позволи да обезценяваме стойността на структурата на този имот за период от 27 & 1/2 години. Това е логичното третиране на факта, че сградите се износват с течение на времето или стават остарели поради старите им характеристики, които вече не са в търсенето.
Така че имаме собственост, която генерира $ 15,192 годишно в положителен паричен поток, но сега можем да компенсираме част от тези приходи за данъци. Ние обезценяваме сградата, като приспадаме стойността на земята и разделим стойността на сградата с 27.5 години за годишна амортизация. Изчислението на амортизацията изглежда така:
1. Покупна цена - Стойност на земята = Стойност на сградата.
2. Стойност на сградата / 27.5 = годишна приспадаща се амортизация.
За нашия пример, четириплекс, ще приемем, че стойността на половината акра, на която седи, е 80 000 долара. Сега нека разгледаме нашите изчисления:
1. $ 325,000 - $ 80,000 = $ 245,000 Стойност на сградата.
2. $ 245,000 / 27,5 години = $ 8909 годишно в амортизация.
Без да вземаме под внимание други данъци върху имуществото или удръжки на ипотечни лихви , вече сме намалили облагаемия си доход. Тъй като искаме да погледнем данъчните аспекти на нашата собственост, ние добавяме отново главницата и лихвата по ипотечните плащания, които сме извадили за изчислението на паричния поток .
Така нашият паричен поток от $ 15,192 се връща до $ 34,908.
$ 15,192 + $ 23,316 - $ 3600 данъци и застраховки = $ 34,908. Това е потенциалната данъчна отговорност за директния доход от наем, минус данъците, загубата на вакантни места , застраховката, ремонтите и преките разходи. По-нататък ще разгледаме други удръжки. Но ето как се обезсмисля амортизацията.
- $ 34,908 - $ 8909 обезценяване = $ 25,999.
Не забравяйте, че не харчихме никакви пари, за да осъществим това приспадане. И ние все още имаме други удръжки, които да предприемем. Плащането все още не е в изчислението, тъй като трябва да пропуснем лихвите от собствения капитал. Това също не е напълно свободно. Когато продавате имота, ще трябва да вземете предвид тези отчисления от амортизацията, когато изчислявате капиталовите печалби за данъци. Има обаче начини да се преодолеят тези данъци, както и с 1031 борса .
Наемът на жилищни инвестиции е много популярен, особено за новите инвеститори или тези, които искат месечни парични потоци, вместо големи краткосрочни увеличения на печалбата от продажба на едро или фиксиране и флип инвестиции. В зависимост от възрастта и времето за пенсиониране, наемането на инвестиции може да постигне много за вас:
- Близки пенсиониране - Тъй като сте близо до пенсиониране и започнете да изчислявате месечния доход от текущия фондов пазар и други инвестиции, може да откриете, че няма много висок процент на възвръщаемост, идващи от пътя ви от дивиденти или лихви. Преразпределяйки вашите активи, можете да продавате акции или облигации и да прехвърляте пари в жилища под наем. Ако има по-малък риск, ако инвестирате разумно, а възвръщаемостта е по-висока. Ще имате повече месечни доходи, за да финансирате настъпващата ви пенсиониране.
- Младите, но планирането - Това е мястото, където можете да започнете да изграждате наистина приятно пенсиониране почти навсякъде, където искате и да живеете страхотно. Започнете да купувате имоти като наеми и ще започнете да печелите собствен капитал, тъй като те оценяват и плащате ипотеки. Можете да вземете тези печалби с 1031 Exchange и да ги превърнете в повече наеми, може би в по-високи цени на жилища, отколкото в повече от тях. Ще избегнете увеличаване на капиталовите печалби, ако го направите правилно.
Наемът на инвестиционни имоти винаги ще бъде чудесен начин да инвестирате, тъй като винаги ще има наематели. Жилищната и ипотечната катастрофа, която започна в края на 2006 г., ни показва как отдаването под наем на имоти се е превърнало в добра инвестиционна практика. Всички тези, които са загубили домовете си да се възпрат, станаха наематели, докато си възстановиха кредита и спестиха за авансови плащания.
По-младите купувачи почти напуснаха пазара години наред, след като видяха, че техните по-възрастни роднини губят домовете си или собствения си капитал. Те дадоха огромно търсене на наеми. Инвестициите в жилищни сгради са устойчиви на негативните ефекти от повишаването на лихвите и инфлацията. Това е чудесен начин да увеличите богатството си.