Капитализационните проценти са популярен инструмент, използван от инвеститорите в недвижими имоти при оценката на имотите. Те се използват и за определяне на подходящите листински цени и цени за продажба на търговски имоти. Когато работите с клиенти на инвеститори в недвижими имоти, агенти и брокери трябва да са в състояние да им окажат съдействие при определяне на обосновката за исканата цена на доходи, произвеждащи имоти.
Търговските и отдаване под наем недвижими имоти за генериране на доходи разчитат на лихвени проценти, които да помогнат при оценката на собствеността.
Познаването на търсената цена и степента на капитализация на подобни имоти ще ви позволят да помогнете на клиента си да определи нетния доход, който ще бъде необходим, за да се обоснове платената цена. Не всеки инвеститор е готов да ускори лихвените проценти и можете да демонстрирате своята стойност и експертност, ако можете да му помогнете да използва лимити на таван за ценообразуване или оценка на имотите.
Трудност: Лесно
Необходимо време: 5 минути
Ето как:
- Получете процент на капитализация за съпоставими наскоро продадени имоти в района.
- Умножете процента на капитализация по стойността на имота, за да определите нетния оперативен доход, който би бил необходим за обосноваване на цената.
Пример: Таванът за сравнение на сходни апартаменти е 12%, или .12, а търсената цена за комплекса при закупуване е 300 000 долара.
$ 300 000 X .12 = 36 000 долара нетен доход, които биха били необходими за оправдаването на тази цена.
От какво имаш нужда:
- калкулатор
Повече за тази тема
Това са основите.
За да ви помогнем да разберете защо лихвените проценти се използват от инвеститори в търговски имоти, нека да разгледаме инвестицията в голяма картина за многофамилни имоти .
Икономия на мащаба: Многофамилните имоти, особено апартаментите, предлагат някои предимства за намаляване на разходите поради икономия от мащаба. С множество единици на едно място и често под един покрив, има икономии на разходи във всичко - от общинските услуги до ремонтите.
Също така е много по-евтино на единица за построяване на апартаменти.
Понижен ефект от загубата на свободни места: Ако притежавате еднофамилна къща под наем и тя е свободна в продължение на два месеца, губите 100% от приходите си от наем. Ако това е дуплекс, това е 50%, а четириплексът е 25%. Но ако притежавате 100 апартаментен комплекс, който е вакантен за два месеца, губите само 1% месечно в доходите от наем!
Кредиторите използват лихвените проценти: Когато получавате ипотека върху личния си дом, всичко е за вашата кредитна история и доходи. Когато става въпрос за търговско кредитиране, това е много повече за нетния доход и покриването на ипотечните плащания. Обикновено има няколко собственици на инвеститори, а кредитните им резултати дори не се разглеждат в повечето случаи. Финансовото изпълнение на имота е основният критерий за кредитора. Ако имотът е в добро състояние и номерата работят, тогава заемът се извършва в повечето случаи.
Така че, как може да се разглеждат ливъриджните нива?
Въпросът е, че лихвеният процент на даден имот има много фактори. Особено разходите за управление и експлоатация, както и преобладаващите наеми, ще определят нетния доход. Така че, ако наемите са под пазарната стойност или разходите са по-високи, отколкото е необходимо, лихвеният процент може да не отразява точно стойността на имота.
Ето как купувачите разкриват изгодите. Да приемем, че собственикът на апартамент апартамент е дошъл да мрази намирането и интервюирането на нови наематели. Този собственик е щастлив да намали наемите, за да поддържа добри наематели в апартаментите. Така че наемите биха могли да бъдат доста под това, което другите наематели биха били готови да платят сега. Закупуването на имота и отдаването под наем на лизинг изтичат, повишаването на наемите и замяната на наемателите биха променили нетния доход много и лихвения процент също.
От друга страна, ако настоящите собственици не гледат разходите си, разходите могат да бъдат по-високи, отколкото трябва да бъдат. Да кажем, че те плащат повече от необходимото за разходите за управление, служители и ремонт. Просто привеждането на тези разходи в ред може да направи огромна разлика.
Урокът тук е, че лихвеният процент е измерване на ефективността, а не гаранция за стойност.
Проверете наемите и разходите за възможността.