Избягване на данъците върху капиталовите печалби
Обменът 1031 не беше наоколо в времето на Бен Франклин. Той каза: "В този свят нищо не може да се каже, че е сигурно, освен смъртта и данъците". Е, смъртта все още е сигурна, но тези, които държат недвижими имоти за инвестиции, могат напълно да избегнат данъците върху капиталовите печалби. Или поне техните наследници могат. Ето защо инвеститорите казват, че можете да "замените, докато не изпуснете".
Какво казва IRS
Ето какви са разпоредбите на Кодекса за вътрешните приходи, дял 26, раздел 1031: "Не се признава печалба или загуба при обмен на собственост, държан за производствена употреба в търговска или стопанска дейност, или за инвестиция, вид, който ще се държи или за производствена употреба в търговска или стопанска дейност, или за инвестиция. " Имот от подобен тип просто означава друг недвижим имот и не изисква обмен на земя или земя или офис.
Това означава, че ако вашата транзакция е в рамките на 1031, няма да имате данък или ограничен данък дължим по време на обмена. Няма ограничение колко пъти или колко често можете да направите 1031. Може да реализирате печалба за всеки суап, обаче, избягвате данъка, докато не продадете в действителност за пари. Тогава ще се надявате, че ще плащате само един данък и това при дългосрочен процент на увеличение на капитала.
Разменете докато стигнете
Така че ние знаем, че можем да продадем някои инвестиционни земи и да закупим офис под наем, докато отлагаме капиталовите печалби от нашата печалба от продажбата на земя. По принцип има три изисквания за това да работи. Инвеститорът трябва да бъде
- Продажба на инвестиционни имоти, а не на лично жилище;
- Обмен на имоти от подобен тип, което означава просто всеки друг недвижим имот; и
- Всъщност обменяне на имоти чрез спазване на определени срокове и времеви рамки.
Какво не можеш да направиш
IRS казва, че обменът 1031 не може да се използва за обмен:
- Склад в търговска или друга собственост, държана за препродажба;
- Акции, облигации или бележки;
- Други ценни книжа или доказателства за задлъжнялост или лихви;
- Интереси в партньорство; или
- Свидетелства за доверие или ползи.
Разрастване на собствеността си в правителството като ваш партньор
Ако продажбата на недвижими имоти и последващата ви покупка се класират за обмяна на валута от 1031, наричана също обмен на аналог или Starker, и отговаряте на изискванията за времеви рамки, можете да използвате парите на правителството, за да увеличите вашите дялове.
Тъй като стойността на вашите инвестиционни имоти се увеличава, можете многократно да търгувате за увеличена стойност или приходи от наем, като отлагате данъците върху капиталовите печалби по целия път. Парите, които биха платили данъци върху капиталовите печалби за всяка сделка, се ориентират в следващата транзакция като собствен капитал в новата собственост. Правителството става ваш партньор в нарастващото портфолио от недвижими имоти.
Разбира се, в крайна сметка окончателната продажба без обмен 1031 би предизвикала изискването за плащане на натрупани капиталови печалби или дългосрочни капиталови печалби. Въпреки това, ако инвеститорът умре, базата на разходите за последния имот ще бъде коригирана спрямо текущата стойност. Вашите наследници не биха били отговорни за тези натрупани данъци върху капиталовите печалби. Бен Франклин би обичал това.