Ако смятате да инвестирате в имоти за отдаване под наем на недвижими имоти , има много изследвания, които трябва да направите. Също така трябва да сте сигурни, че сте подходящи да бъдете наемодател и че имате време да управлявате свойства. Обаче, всичко, което искаме да направим тук, е да разгледаме начина, по който даден имот генерира паричен поток от операции по отдаване под наем .
За нашия пример ще използваме четириплекс, като всичките четири единици са предназначени за наемане на пълен работен ден. Това е просто изчисление на паричния поток, за да се илюстрира потенциалът на недвижимите имоти като инвестиция. Критично за това, както и при повечето инвестиции, е интелигентна и добре проучена покупка на предния край. Ние ще приемем за нашия пример, че този купувач е направил своето проучване и е направил добра покупка на нашия четириплекс. Ето подробностите за покупката и отдаването под наем:
- Цената за закупуване на четириплекса е $ 325,000.
- Купувачът поставя 20% надолу, или $ 65 000, финансирайки $ 260 000.
- 30-годишният заем е 6,5%, като плащането на принципа / лихвата възлиза на 1,643 долара на месец.
- Данъците и застраховката при покупка са $ 3,600 / година, за общо плащане от $ 1,943 на месец.
Купувачът е направил своето проучване и вижда постоянно търсене на тези имоти, като повечето от тях остават заети през повечето време. Въпреки това, за да бъдат разумни при изчисленията им, ще се изчисли 6% свободен и непредвиден риск, за да се предвиди реалният паричен поток .
Всички единици са еднакви и се наемат за 900 долара на месец. Да видим как се изчислява изчислението ни:
- Брутният доход от наем е $ 900 X 4 X 12 месеца, или $ 43 200 на година.
- Плащанията са $ 1,943 X 12 = $ 23,316 годишно.
- Разходите за ремонт на предишния собственик са средно $ 1,700 годишно.
- Свободните работни места и кредитната загуба се оценяват на 6% от наемите или 2 592 $ годишно.
- Собственикът харчи около 400 лв. Всяка година в разнообразни и рекламни разходи и управлява собствеността самостоятелно.
Това са основните оперативни елементи, които влизат в изчислението на нашия паричен поток . Да вземем изчислението си за печалбите:
- Доходи от наем - загуба на свободни работни места - плащания - разходи = паричен поток
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 на месец в положителен паричен поток.
Анализирайки своята възвращаемост като " парични средства, инвестирани в пари ", ще разделите реалната сума на инвестициите в размер на 65 000 долара в годишната възвращаемост на паричните средства или $ 15 192. Това е доход от 23% върху инвестираните от вас пари! Има малко инвестиции, които дават такъв вид възвръщаемост.
Паричният поток е функция на много от суровините и някои или няколко от тях могат да променят и да повредят или подобрят паричния поток. Някои от тях са повлияни от пазара и икономиката. Ако основен местен работодател затвори или се придвижи, търсенето на отдаване под наем може да се понижи за една нощ. Това е нещо, което не можете да контролирате, но се надявайте, че ще избегнете това, като се постараете да се грижите за здравето и плановете на местните работодатели. Ако те са здрави и печеливши с дългосрочен лизинг наскоро подновени, вероятно сте в добра форма.
Други фактори, които са извън вашия контрол, са данъци върху недвижимите имоти и застраховки на имущество.
Данъците и премиите могат да се увеличат, като се увеличат оперативните разходи и се намалят оперативните приходи и паричните потоци. Тези отрицателни фактори могат да бъдат компенсирани с други фактори, за които имате някакъв контрол. Можете да намерите начини за намаляване на разходите за маркетинг, управление и поддръжка. Разбира се, ако пазарът на наеми е силен, можете да увеличите наемите. Това е деликатен баланс, тъй като това може да увеличи свободните работни места. Загубата на приходи от по-свободни единици може лесно да изтрие печалбите от увеличените наеми.
Разгледайте останалата част от тази серия за наеми за имоти, за да видите другите начини, по които този пример предлага данъци и други стимули и възвръщаемост.