Трудност: Лесно
Необходимо време: пет минути
Ето как:
- Основен X Оцени X Време = Лихва Сума
Основният е сумата, на която се получава лихва, курсът е лихвен процент или десетична форма и времето е времето, през което се получава лихва. Пример:
$ 100,000 (главен) X 0,08 (8%) X 1 година (време) = 8000 $ лихви
- Основен X {1 + (Процент X време)} = Обща сума
Всичко, което правим тук, е да получите цялата сума в ръка в края на лихвения период. При първото изчисление това е за една година, в края на което ще имаме първоначалния $ 100,000 + лихвен процент.
$ 100 000 X {1 + (.08 X 1)} = $ 100 000 X 1.08 = $ 108 000
- Да го направим отново за три години:
Тук ще умножим коефициента .08 (8%), който е 3 години, за да се равнява на .24.
$ 100,000 X {1 + .24} = $ 124,000
- Вие сте инвеститор в недвижими имоти? Вземете Инструмента за Финансови Калкулатори за недвижими имоти и електронната таблица тук .
От какво имаш нужда:
- Нищо друго освен молив или калкулатор.
Инвестиране в недвижими имоти за печалба
Инвеститорът в недвижими имоти е свикнал да вижда думите "due diligence" в своите четения и уеб изследванията. Елементите, свързани с недвижимото имущество, които считаме за due diligence, включват:
- съседни характеристики.
- конкурентни свойства на пазара.
- ако се наемат, конкурентни наеми в района и наеми.
- състояние на имота.
- очакваната степен на поскъпване спрямо други свойства, които се разглеждат.
- имотните удобства и очакваното търсене от наемателите.
Всички те са част от дължимата грижа, която правим, когато обмисляме закупуването на инвестиционен имот. Трябва да вземем дългосрочен подход за повечето от тях, тъй като искаме да сме относително уверени, че местната икономика или търсенето няма да се промени драматично, докато притежаваме имота.
Обаче, другата част от дължимата грижа, и много важна, е математиката на оценката на собствеността и оценката на инвестиционното качество. Добрата новина е, че някои от изчисленията се извършват лесно с онлайн калкулатори, като ипотечните плащания. На същите сайтове можете да намерите калкулатори за собствен капитал, калкулатори за предварителна квалификация и калкулатори за сравнение на заем. Въпреки, че те са насочени предимно към потребителите, калкулаторът за ипотечни плащания се използва много за сравняване на ипотеки за наем на имот с паричен поток.
Когато става въпрос за изчисления на инвеститорите, има някои наистина полезни за оценяване на имот и за оценка на инвестиционния потенциал на даден имот.
1. Брутен потенциален доход
Брутният потенциален доход е очакваният доход, който даден имот ще реализира без приспадане на очакваните свободни работни места или кредитни загуби .
2. Брутен оперативен доход
Това изчисление взема предвид загубите, дължащи се на свободно работно място и неплащане. Разходите, когато се намират празни, включват рекламиране на нов наемател, извършване на минимална поддръжка, пребоядисване и рехабилитация на нов наемател, както и разходи за управление на нов лизинг.
3. Брутен наемен множител
Въпреки че не е най-прецизният инструмент, GRM може да ви даде бърз инструмент за сравнение, за да решите дали да направите по-задълбочен анализ.
4. Нетен оперативен доход
Тук ние хвърляме в оперативните разходи , като управление, ремонт, поправка и т.н. за нашите NOI. Тук може да има дълъг списък, но те са само оперативни разходи, а не амортизация или голяма работа, която трябва да бъде амортизирана с течение на времето.
5. Процент на капитализация
Като се използват оперативните приходи на други имоти и последните продадени цени, коефициентът на капитализация се определя и след това се прилага към въпросния имот, за да се определи текущата стойност въз основа на дохода.
6. Паричен поток преди данъчно облагане (CFBT)
Взимаме нетни оперативни приходи и изваждаме капиталови парични разходи, както и обслужване на дълга, прибавяме обратно приходи от заеми и приходи от лихви.
7. Паричен поток след данъчно облагане (CFAT)
Това е лесно, тъй като това е CFBT с извадени данъци. Използвайки експозицията на собственика или инвеститора, това изчисление стига до суровия пясък на онова, което е останало, след като всички са се скъсали, дори чичо Сам.
8. Справедливо съотношение
Добавете услугата за обслужване на дълг към оперативните разходи и разделете оперативния доход.
Това е популярно сред кредиторите. Те искат да разберат кога имотът ще е изплатил всички разходи за експлоатация и ще излезе на печалба за останалата част от годината.
9. Възвръщаемост на капитала - година първа
Това е процентното възвращаемост на вашата инвестиция в брой през първата година.
Не е страшно, просто започнете да работите върху изучаването на тези, които се отнасят за вашия тип инвестиране, и ще се оправи.