Грижа за вашите наематели, Вашата собственост и вашите финанси
3 стратегии за управление на отдаване под наем
Преди да сте в състояние да изберете правилната стратегия за вас, трябва да разберете всички различни области на отдаване под наем имот, които трябва да бъдат управлявани.
Отговорностите за управление на наемодателя могат да бъдат разделени на три части:
- Управление на наемателите
- Управление на поддръжка и проверки на имота
- Управление на финансите
1. Управление на наемателите
Това е част от управлението на наемите, което е най-бързо и най-очевидно. Въпреки това, да бъдеш успешен собственик на имоти, включва много повече от събирането на наем. Трябва да управлявате:
- Наемна колекция : Задаване на дати. Събиране на наем всяка седмица или месец. Установяване на такси за забава и гратисен период. Справяне с неплатения наем.
- Договори за лизинг : Проверка, че лизинговият договор включва всички законови условия, изисквани от наемателя на наемодателя на вашата държава. Уверете се, че лизингът е актуален с най-новата версия на закона. Управление на началния и крайния срок на лизинга на всички наематели.
- Наблюдение на наемателя : Безработица в рекламата. Настройване на срещи. Проверка на информация за приложенията. Можете също така да определите дали някои наематели са подходящи.
- Преместване : Подписване на лизингови договори. Преминаване към правила, изисквания и правила. Събиране на депозит и първо месечно наемане. Разхождайки се и отбелязвайки текущото състояние на отдаване под наем.
- Move-Out : Проверка, че срокът на лизинга действително е приключил. Проверка на състоянието на наемателя за всякакви повреди . Започване на процеса за намиране на нов наемател за апартамент.
- Оплаквания от наематели: Оплаквания от полета. Създаване на план за игра за отстраняване на проблема.
- Искания за ремонт: бързо отговаряне на заявките. Приоритизиране на важността на ремонта. Да направите ремонта сами или да наемете някой да го направи.
- Оттегляне на наемателя : Изпращане на наемател, изискващ законосъобразно известие, преди извеждането. Подаване за евикция със съда. Подгответе доказателствата, които подкрепят причината за изгонването.
2. Управление на поддръжката и проверките на собствеността
Втората основна част от управлението на наемите е собствеността. Физическата структура трябва да се поддържа за здравето и безопасността на наемателите. Вашата застрахователна компания също може да изисква определени части от структурата, като покрива, да отговарят на определени стандарти или да откажат да застраховат имота.
- Поддръжка: Рязане на тревата. Вдигане на листата. Лопатане на снега. Изваждането на боклука. Поддържане на всички общи части чисти. Уверете се, че наемателите имат достъп до течаща вода по всяко време и се нагряват през зимата. Установяване на течове на покриви, изтичане на водопроводни тръби, напукани плочки, хлабави парапети, дефектни брави на врати или прозорци.
- Инспекции: Ще трябва да се справите с инспекциите от града и дори от заемодателя и застрахователната компания. Градските проверки трябва да гарантират, че вашият имот спазва определени кодове за здраве и безопасност. Лизингодателят и застрахователната компания преглеждат имота, за да се уверят, че имотът струва сумата, която те заемат, или сумата, която те осигуряват.
3. Управление на финансите
Третата част от управлението, с която ще трябва да се справите, когато притежавате имот под наем, включва финансите. Трябва да разберете колко пари идват всеки месец и колко пари отиват.
- Плащания под наем: Колко събирате под наем всеки месец.
- Плащане на ипотека: Това, което плащате всеки месец по ипотеката.
- Застраховка: Колко плащате, за да застраховате имота си.
- Данъци: Какви са вашите годишни данъци върху собствеността?
- Ютилити: Ако наемателите не са отговорни за плащането на комунални услуги, колко вода, газ и електрически сметки са всеки месец за имота.
- Такси / глоби: Таксите, които може да плащате за проверка на собствеността или съдебни разноски. Неочаквани глоби за проблеми с поддръжката на имота.
3 Стратегии за управление на наема
Сега, когато разберете различните области на отдаване под наем, които трябва да бъдат управлявани, можете да определите как искате да управлявате тези райони.
Има три основни подхода:
- Управление "Направи си сам"
- Половината направете го / Половината изнесете
- Управление на Outsource напълно
1. Управление "Направи си сам"
В този управленски подход вие сте отговорни за всичко, а оттам и за собствениците. Ти си този, който събираш наем, лопатирайки сняг и подадеш данъците си.
Професионалисти
- Общ контрол: Като собственик на имоти под наем, вие сте собственик на фирмата. Когато го направите сами, знаете какво се случва във всички части на вашия бизнес.
- Бързо осъзнаване на проблемите: Тъй като имате ръка във всички части на управлението, можете веднага да видите, когато възникне проблем. За съжаление, понеже сте отговорен за всичко във вашия имот, все още може да не сте в състояние да отстраните този проблем веднага.
Против
- Липса на знания: Невъзможно е да бъдеш експерт по всичко. Ако сте наели счетоводител, който да подаде вашите данъци, вместо да го направите сами, счетоводителят може да е уловил няколко удръжки, за които не сте знаели. Ако сте наели адвокат, който да подготвите договора си за наем, вместо да подготвите своя лизинг, адвокатът може да е включил определени закони за наематели на държавни наемодатели, които сте пренебрегнали. Ако сте наели професионалист, който да инсталирате покрива върху имота си, вместо да го инсталирате сами, може да не сте се наложи да се справите с изтичане на покриви.
- За съжаление: Да бъдеш всичко за всички хора може да стане твърде много. Тъй като поемате отговорност за всичко, може да сте по-склонни да правите грешки.
Най - доброто за
- Наемодатели с малък брой наемодатели.
- Наемодатели, които преди това са собственост на фирми.
- Наемодатели с предишен опит в управлението на наемите.
- Наемодатели, които искат контрол.
2. Half Do-It-Yourself / Half Outsource
В този подход за управление на отдаване под наем на имоти Вие управлявате областите, за които смятате, че имате опит и след това възлагате на външни изпълнители областите, които не се чувстват толкова удобни или просто нямат желание да се справят.
- Правете извънредни правни въпроси
Например можете да решите да възлагате на външни изпълнители всякакви въпроси, свързани с управлението на наемите, които включват правни въпроси. Може да се почувствате чудесно за управлението на имуществото, ежедневната поддръжка и оплакванията на наемателите, но те са много неудобни, когато става въпрос за правни въпроси. В този случай можете да наемете адвокат, който да се занимава с всякакви правни въпроси, които възникват. Това може да включва изготвянето на договора за наем, така че да отговаря на всички закони на наемодателя на вашата държава и да се справя с всички изселвания на наематели.
- Аутсорсинг въпроси за поддръжка
В този сценарий Вие ще наемете портиер или строителен надзорник, който да се занимава с всички въпроси, свързани с поддръжката, но вие сами ще се справяте с всички други задължения за управление.
Професионалисти
- Свободно време: Ако не правиш всичко, ще имаш повече време, период. Как да използвате този път зависи от вас. Можете да се насладите повече време със семейството си или да използвате това време, за да намерите допълнителни инвестиционни възможности.
- Имате експерти: Вие се отказвате от контрол на други, които се надяват да знаят повече от вас в определена област.
Против
- Позовавайки се на други: Вие се надявате, че тези хора знаят какво правят и че имат най-добрите си интереси.
Най - доброто за
- Наемодатели с нарастващ брой наемодатели.
- Средният наемодател.
3. Управление на Outsource напълно
В тази стратегия за управление притежавате имота, но нямате желание да бъдете практически мениджър. Чувствате, че силата ви е в подбора на имоти, а не в управлението на ежедневните операции. Вие ще наемете мениджър за недвижими имоти или компания за управление на недвижима собственост. Дружествата за управление на недвижима собственост могат да се справят с всичко, включително скрининг на наемателя, наемане на наемател, събиране на наеми, поддръжка и ремонти, напускане на наемателя и наемане на наемател.
Професионалисти
- Свобода от ежедневните главоболия: Няма да се налага да провеждате телефонни разговори в два сутринта, че съседният съсед си играе прекалено силно. Вие ще бъдете отговорни за минималния минимум, но решенията, за които отговаряте, обикновено ще бъдат най-важните решения, като даване на ОК, за да започне наемане на наемател.
Против
- Скъпо: Управителите на имоти ще струват десетки хиляди долари годишно. Колкото повече наемни единици притежавате, толкова повече ще ви струва.
- Лошо управление може да унищожи бизнеса ви: Вие поставяте бизнеса си и по този начин препитанието си в ръцете на някой друг. Ще бъде много трудно да се намери някой, който се грижи за успеха и провала ви, колкото и ти. Трябва да сте сигурни, че внимателно проверявате всички бъдещи мениджъри и имате ясна стратегия за излизане, ако нещата се развалят.
Най - доброто за
- Наемодатели, които живеят далеч от наемите си.
- Наемодатели с голям брой наеми.
- Инвеститори в недвижими имоти с разнообразни инвестиции.