Станете част от сградата
Подобренията и подобренията на наемателите се заплащат от наемателя, но стават част от сградата. Освен ако договорът не предвижда друго, наемодателят обикновено придобива собственост върху подобренията, след като бъде инсталиран.
Наемателят поддържа застрахователен интерес от използването на подобренията. Интересът на наемателя към имота спира, когато договорът за наем приключи и наемателят се оттегли. Следният пример показва някои подобрения, които наемателят може да направи.
пример
Лари притежава луксозни кожи, магазин за кожени изделия, разположен в търговска зона. Лари се занимава с бизнеса си извън търговския обект, който той наема от собственика на търговския център, "Търговски центрове" Лари е направил различни подобрения в наемането си, откакто се появиха луксозни кожи в него преди две години. Те включват ново вградено осветление, нов килим и малък офис Лари, построен зад търговския район.
Лизинговият договор между Лари и собственика му гласи, че подобренията, които Лари прави към сградата по време на срока на лизинга, стават собственост на наемодателя по времето, когато са инсталирани. Завършените TIBs трябва да бъдат застраховани от наемодателя. Търговски центрове Инк.
е застраховало сградата в съответствие с търговска политика. Правилата покриват автоматично всички подобрения в сградата, направени през периода на полицата.
Лари знае, че всички TIB, които инсталира, ще станат собственост на наемодателя си. Въпреки това, Лари ще използва тези подобрения за остатъка от своя лизинг.
Лари може да загуби интереса си от използването на имота, ако TIBs бъдат повредени или унищожени от пожар или друга опасност. За щастие, Лари може да осигури интереса си към подобренията в рамките на политиката за търговски имоти.
Значение на TIBs
Много политики в областта на търговската собственост определят подобренията и подобренията на наемателите като приспособления, промени, инсталации или допълнения към сграда, която заемате, но не притежавате. Това означава, че TIBs са продукти, които сте закупили или инсталирали за ваша сметка, но не можете законно да ги премахнете.
Примери за TIBs са офисът, светлините и килимите, които Лари е инсталирал в магазина си. Този имот вече е част от сградата. Тъй като Лари не го притежава, той не може да го вземе със себе си, ако се премести на друго място. Ако Лари се опита да отстрани имота, би могъл да повреди сградата.
Кой отговаря за застраховката?
TIBs могат да бъдат застраховани от наемателя или наемодателя. Лизинговият договор трябва ясно да посочва коя страна е отговорна за осигуряването. В противен случай могат да възникнат спорове, чиято застраховка, наемодателят или наемателят, трябва да се прилагат за загуби, включващи повредени TIBs.
Лизинговият договор трябва също така да посочва кога собствеността на TIBs преминава от наемателя на наемодателя. Това често (но не винаги) се случва, когато подобренията се инсталират в сградата.
Застрахователно покритие за наемодателя
Тъй като TIBs са собственост на наемодателя, те често се осигуряват във връзка със сградата съгласно политиката на наемодателя относно търговската собственост. Политиките обикновено обхващат сградата, предвидена в правилата, завършените допълнения и инсталации (т.е. собственост, постоянно прикрепена към сградата). Пример за приспособление е полилей, монтиран в тавана на ресторант.
Да предположим, че лизинговият договор между луксозните кожени и търговски центрове, Inc., изисква на наемодателя да застрахова TIBs. Ако търговските центрове Inc са застраховани по типична политика за недвижимо имущество, офисът, килимите и вградените лампи, които Лари е инсталирал, трябва да се квалифицират като покрити имоти.
Подобренията, направени от наемателя, увеличават стойността на сградата на наемодателя. Ако наемателят харчи 15 000 долара за TIB, стойността на сградата ще се увеличи с 15 000 долара.
Ограничението за строежа на политиката на наемодателя трябва да бъде увеличено със стойността на TIBs. В противен случай сградата може да не бъде осигурена. Ако възникне загуба и собственикът не е успял да закупи адекватни лимити, наемодателят може да получи едноклетъчно наказание .
Застрахователно покритие за наемател
Ако лизинговият договор изисква наемодателя да поправи или замени повредени TIBs, тогава наемателят не е необходимо да застрахова тези елементи. В противен случай, TIBs трябва да бъдат застраховани съгласно политиката на наемателя. Повечето политики в областта на търговските имоти автоматично обхващат като бизнес лична собственост интересите на наемателя в TIB.
В зависимост от вашата политика TIBs могат да бъдат покрити на базата на възстановителна стойност или реална парична стойност. Загубите обикновено се покриват изцяло, ако извършвате поправки "навреме" (тази дума не е определена). Ако не ремонтирате TIB своевременно, застрахователят може да плати само част от първоначалната си цена въз основа на следната формула:
Първоначална цена X брой дни от датата на загуба до изтичане на вашия лизинг / брой дни от инсталирането на подобрения до изтичане на срока на лизинга
Да предположим, че Luxury Leathers подписа петгодишен лизинг на 1 януари 2015 г. Лари завърши подобренията на 1 януари 2016 г. Всички подобрения бяха унищожени от пожар на 1 януари 2017 г. Застрахователят на Лари няма да плаща повече от следното:
$ 15 000 X 1095 (три пъти 365), разделени на 1460 (четири пъти 365) = $ 11 250
Вашият застраховател няма да плати нищо, ако собственикът ви ремонтира или замени повредените подобрения.
Търговски уреди
Докато наемателите не могат да разкъсат TIBs, които са инсталирали, те могат да премахнат категория собственост, наречена търговско оборудване . Търговските принадлежности са елементи, инсталирани от наемателя, които наемателят очаква да отстрани, когато излезе от сградата. Те са от съществено значение за бизнеса на наемателя и могат да бъдат премахнати, без да се повреди сградата. Търговските принадлежности остават собственост на наемателя, така че последният е отговорен за осигуряването им.
Да предположим, че Лари инсталира нови шкафове в магазина си за показване на кожените си стоки. Както Лари, така и неговият хазяин очакват Лари да вземе случаите заедно с него, когато се премести на друго място. Въпреки че случаите са свързани с сградата, те се считат за търговски обекти, а не за ТИБ. Други примери за търговски артикули са компютрите, вендинг машините и оборудването на машинните магазини.
Наемателите трябва да гарантират, че лизинговият договор ясно определя какви типове имоти се квалифицират като търговски артикули. В противен случай наемодателят може да откаже да разреши на наемателя да извади определена собственост при изтичане на срока на лизинга.