Купете правилно, излезте бързо, вярвайте на вашия екип
Какво означава да обръщаш къща?
Преобръщане на къща означава, че купувате къща с намерение да я продавате, обикновено бързо, за печалба.
Това не е дългосрочна стратегия за купуване и задържане. Продажбата на имота за повече, отколкото сте го закупили, не означава непременно, че ще направите печалба.
Например купувате къща за 200 000 долара и ремонтирайте 50 000 долара. Ако продадете къщата за 240 000 долара, което е повече, отколкото сте я купили, всъщност ще загубите пари, когато вземете предвид разходите за обновяване, както и допълнителните разходи за притежаването на имота и продажбата на имота.
Какъв тип имоти може да се обърне?
Най-често срещаният вид имот, който е обърнат, е еднофамилна къща. Въпреки това, почти всеки тип недвижим имот може да бъде обърнат за печалба. Това включва:
- Многофамилни къщи : Възможностите за обръщане включват обновяване на съществуващите единици или добавяне на допълнителни единици, които да направят имота по-ценен за бъдещите купувачи.
- Смесено ползване на имота: Това може да включва ремонти или допълнения към търговски площи, жилищни пространства или и двете.
- Обслужване на дребно : Обновяване на пространството, за да отговаря на специфични нужди, като например ресторант, салон или общ магазин.
- Земя : Преминаване през процеса на зониране, за да бъде одобрен за специфична употреба, като жилищни или търговски обекти. Получаването на разрешения за зониране може да бъде дълъг процес, в зависимост от това колко бърз и лесен е да се работи с отдела по строителството в града.
Ключ 1: Купувай на правилната цена
Вие правите парите си по покупката. Няма значение колко добре обновявате дома си в края на краищата, ако отделите твърде много пари от самото начало, ще бъде много по-трудно да се реализира печалба.
Определете стойността след ремонта - ARV
Вие се опитвате да определите колко можете да си позволите да закупите имота, за да направите печалба. Ето защо трябва да работите назад.
Първото нещо, което трябва да направите, е да определите стойността след ремонт на имота. Това е, което смятате, че домът ще ви струва, след като приключите всички ремонти на имота.
Вие ще трябва да погледнете наскоро продадени цени за сравними имоти в района. Докато разглеждането на съпоставими материали не е точна наука, това ще ви помогне да ви дам един парк от стойността на дома. Ако вашият дом е четири легло, две баня Colonial, вие ще искате да погледнете Colonials с подобен размер, които са продадени през последната година. Ще трябва да направите корекции за някои фактори като:
- Квадратни кадри: Два жилища могат да имат еднакъв брой легла и бани, но може да има и 1000 квадратни метра по-големи.
- Качество на обновяването: Вижте материалите, използвани при обновяването. Това, което настоящият купувач търси?
- Местоположение: Някои райони на града ще бъдат по-добри от други: по-добър училищен квартал, по-тиха улица.
- Размер на партидата: По-големите партиди ще бъдат по-ценни.
- Удобства: Домът разполага с централна климатизация, вътрешен басейн, завършен мазе или мастър апартамент?
След като разгледате сравнимите имоти, трябва да можете да излезете с редица неща, които ще ви струва дом, след като сте завършили реновирането си. Това е стойността след възстановяването.
Извадете разходите си
За да купите имота на правилната цена, трябва да определите колко пари смятате, че ще похарчите за дома.
- Затварящи разходи за покупка: Това включва застраховка на собственост, домашни инспекции, адвокатски хонорари, проучвания, банкови такси, такси за записване: актове и ипотеки.
- Разходи за строителство: Разрешения от града, материални разходи, разходи за труд.
- Холдингови разходи: застрахователни плащания, данъци, плащания по заеми, възможни разходи за комунални услуги.
- Заключителни разходи за продажба: Такси за адвокат, евентуално такса за прехвърляне на имота, комисионна за недвижимо имущество, такси за записване: ипотека и ипотека, такси за инспекция на града: евентуално удостоверение за заетост , CO, ако градът го изисква, купувач кредити: купувачът инспектор погрешно с имота, така че купувачът вероятно ще поиска кредит от вас да поправи тези неща.
Каква е мотивацията Ви за печалба?
Вероятно няма да преминете през цялата работа и риска от обръщане на дом, за да направите $ 5,000. Ето защо трябва да определите идеалната цел за печалба от флип. Когато всичко е казано и направено, бихте искали да направите 20 000 долара? $ 50 000? $ 100 000? Знаейки колко искате да направите, ще ви помогне да определите цената, на която можете да си позволите да купите дома.
Трябва също така да сте наясно, че може да се наложи да плащате данък върху печалбата за всяка печалба, която реализирате. В зависимост от доходите си, може да се наложи да платите нищо или да плащате до 20% от печалбата си на чичо Сам. Може да сте в състояние да отложите тази цена, като направите 1031 Exchange.
Определяне на идеална цена за покупка
След като сте определили стойност след ремонт за имота, приблизителните разходи, свързани с обновяването на имота и колко пари искате да направите, можете да определите максималната сума, която сте готови да платите за имота.
След възстановителната стойност
- минус разходи
- Мотивация за минус печалба
= Идеална цена за покупка
Това е точката, в която направите офертата си и се надявате, че тя ще бъде приета. Вие сте преминали много работа, за да стигнете до този номер, така че не се люлее от брокерите, които ви казват, ако увеличите офертата си цена, имотът е ваш. Всеки долар, който плащате повече за имота, е долар на потенциалната печалба, която губите. Не забравяйте, че вие сте вашите пари за покупката.
Ключ 2: Излезте бързо
Целта на обръщането на недвижимите имоти е да реализират печалба и да направят тази печалба възможно най-бързо. Всеки добър инвеститор знае, че на пазара на недвижими имоти може да се обърне на стотинка. Всеки брой фактори може драматично да намали стойността на Вашата собственост. Това включва:
- Увеличаване на лихвените проценти: Когато лихвените проценти са високи, хората не могат да си позволят да харчат толкова в дома си. Това намалява тяхната покупателна способност, защото месечното ипотечно плащане ще бъде по-високо. Тъй като лихвените проценти се покачват, цените на жилищата ще намалеят, за да се коригират за това намаление на покупателната способност
- Промяна на сезона: Сезонът на покупка на жилище се увеличава през летните месеци, когато децата излизат от училище. Семействата искат да се преместят преди да започне новата учебна година. Ако не сте в състояние да си флип на пазара за началото на пролет / лято Rush, можете да свършите струва себе си много пари.
- Увеличаване на инвентаризацията: Друг фактор, който може да повлияе на стойността на вашия дом, е излишъкът от инвентаризация в района. Една от причините за това би могло да се случи, ако една голяма компания в града затвори и хората започнат да поставят домовете си на своя пазар, за да могат да се преместят. Има само толкова много купувачи за къща с 3 спални и 2 бани за $ 250,000. Ако има пет на пазара, може да се наложи да намалите цената си, за да се продава бързо.
- Възбрани или къси продажби в района: За съжаление, не можете да контролирате съседите си. Късите продажби и възбрани в района ще намалят стойността на вашия дом.
- Природно бедствие: Вие също не можете да контролирате Майката Природа . Ураганите, торнадото и горските пожари могат да разрушат районите, като равнопоставените цени на жилищата се разминават.
- По-ниски оценки в училище: Ако оценката за училищната система намалее, кварталът ще стане по-малко желателен за потенциалните купувачи.
- Слаба икономика: Когато икономиката се срине, така и цените на жилищата. По-малко хора могат да купуват домове, а онези, които искат да харчат по-малко.
- Екологични проблеми / енергийни линии: Повишените нива на радон или други химикали в почвата, електрическите линии, които се изграждат в задния двор или тръбопровода, минаващ през града, ще затруднят продажбите на вашия дом за най-висок долар.
Ключ 3: Екипът, с когото работите, може да ви направи или да ви разбие
Успешното завъртане на имоти се извършва бързо и се прави за правилната цена. Наемането на грешен изпълнител, дизайнер или агент по недвижими имоти може бързо да превърне флип в флоп. В идеалния случай ще имате екип от доверени лица на място, преди да затворите имота, за да не губите време.
Дизайнерите
Ако ще наемете дизайнер за вашия ремонт, трябва да се уверите, че той или тя е запознат с района. Последното нещо, което искате да направите, е да се подобрите. Не всеки дом се нуждае от мрамор от Калкута и от бразилски подове от твърда дървесина. Можете да направите страхотни пари с великолепен план и чист дизайн. Кухните и ваните продават домове, но повечето купувачи няма да знаят разликата между кранчето от $ 400 и $ 40.
Познаването на пазара също ще помогне да се определи какъв вид купувач търси в тази област. Дали районът привлича много сингли, младоженци, млади семейства с малки деца, установени семейства или празни нестери? Това ще ви помогне да определите най-добрия подход за обновяване. Трябва ли да добавите още една спалня? Фокусирайте се върху семейна стая за децата? Дали главен пакет ще бъде основното равенство?
Изпълнителите
Това включва електротехници, водопроводчици, водопроводчици, покривачи, ХВК изпълнители, художници, павета и всеки друг, от когото може да се нуждаете. Искате да получите няколко оферти, за да получите най-добрата цена, но също така искате да проверите пълномощията, защото най-добрата цена не винаги е най-качествената работа. Може би си мислите, че в началото си имате страхотна цена, но ще престанете да харчите повече време и пари, опитвайки се да оправите лоша работа на изпълнителя.
Уверете се, че изпълнителят разбира необходимите разрешителни, които трябва да бъдат взети заедно с града за ремонтните работи, които трябва да бъдат извършени. Колко време градът взема, за да обработва разрешителните? Има ли някакви проблеми с зонирането, които трябва да бъдат одобрени? Разрешаването на проблеми с града може да задържи работните места в продължение на месеци и бързо да намали потенциалната печалба.
Изпълнителите също са известни с това, че "подценяват" колко време ще поеме една работа. Уверете се, че имате определен краен срок с изпълнителя, за да завършите работата. Трябва също да включите фонд за непредвидени разходи в бюджета си за тези работни места, които не са завършени навреме.
Брокери
Ще продавате ли с недвижимо имущество или се опитвате да продадете имота сами. Ако продавате с недвижим имот, не забравяйте да фактор в тяхната комисионна при продажбата.
Когато избирате недвижимо имущество, трябва да сте сигурни, че знаят пазара, в който се опитвате да продадете дома. Дори и да сте работили с агента за недвижими имоти в миналото, те може да не са най-подходящите за този конкретен пазар.
В допълнение, много брокери просто се интересуват от извършването на бърза продажба и не непременно продажбата на дом за най-висок долар. Уверете се, че сте направили свои собствени проучвания и че се чувствате комфортно с номера, който недвижимото лице чувства, че можете да получите за дома. Искате бърза продажба, но също така не искате да оставяте твърде много пари на масата.