Плюсовете и минусите
Плюсове за преобръщане на Вашата основна резиденция
Има няколко предимства от обръщане на дом, в който живеете.
Един ипотека и избягване на разходите за пренасяне
Обикновено, когато купувате недвижим имот като инвестиция, купувате имот в допълнение към имота, в който вече живеете. В този традиционен домашен флип ще бъдете отговорни за изплащането на всички разходи за пренасяне на имота. Ако имате нужда от финансиране за имота, тези разходи включват месечни ипотечни плащания, имуществени данъци, застраховки, комунални услуги, поддръжка на имоти , комисионни за недвижимо имущество и разходи за закриване. Вие не бихте имали само тези разходи на имуществото флип, но вие също ще бъдете отговорни за плащането на същите тези сметки на основното си пребиваване.
Ако решите да живеете в дом, който се опитвате да обърнете; ще трябва само да се притеснявате за един набор от разходи. Ще плащате ипотека, данъци и застраховки на един дом.
Спестете от данъци
Можете да избегнете плащането на данък върху печалбата, ако живеете в имота най-малко две от последните пет години, след като сте закупили имота.
Известно като Изключение от раздел 121, когато продавате дома си, можете да избегнете плащането на данъци върху капиталови печалби от 250 000 щ.д., ако кандидатствате като физическо лице или капиталови печалби от 500 000 долара, ако сте женени и подадете съвместно.
По-малко натиск да продавате бързо
При традиционното обръщане на собствеността целта е бързото закупуване, обновяване и продажба.
В този сценарий може да бъде много стресиращо, когато не можете да намерите купувач, защото все още сте отговорни за изплащането на ипотека и други разходи за имота. Когато живеете в дома, се опитвате да се обърнете; нямате тези второстепенни разходи, които да обмислите.
По-дългият график може да ви позволи да търсите изгодни оферти за материалите за ремонт и ценообразуването на изпълнителите. Изпълнителите могат да имат бавен сезон, така че те ще бъдат по-склонни да ви дадат по-добра цена, ако можете да получите работата, извършена по това време. Тъй като няма скъсяване на времето, вие също имате време да пазарувате, за да получите най-добрата цена за материали.
Поток Equity
Може да бъдете в състояние да увеличите допълнително потенциала си за печалба, като вършите сами работата, вместо да наемете други, за да го направите. Тъй като имате минимум две години, преди да можете да продадете имота, имате време да свършите работата.
Ще трябва да се консултирате с вашия град, за да определите кои проекти сте законно разрешени да вземете за себе си и кои проекти трябва да бъдат завършени от лицензиран професионалист. Някои градове ще позволят на собствениците на жилища да работят, като електрически и водопроводни, а други ще позволят тази работа да се извършва само от лицензиран специалист.
Тя може да ви спести много пари, ако можете сами да направите това, предполагайки, че имате знания да го направите правилно и безопасно.
Дори ако завършите работата сами, вероятно ще трябва да платите определена такса и да получите разрешително. След това градският инспектор ще дойде след приключването на работата, за да потвърди, че работата е извършена правилно.
Не всяка работа ще изисква разрешително. Отново тези правила могат да се различават според кода на вашия град и държава. Например, някои градове ще изискват от вас да вземете разрешение за поставяне на ограда около имота си, докато други няма да го направят.
Против преобръщане на основната ви резиденция
Има няколко недостатъци, които трябва да имате предвид, когато преобръщате основното си пребиваване.
Трябва да изчакате поне две години да продадете
Един голям недостатък на живот в дом, който се опитвате да обърнете, трябва да изчакате поне две години от датата, на която сте закупили имота, за да го продадете.
Ако продавате имота, преди да сте живели в него като основно жилище за две години, ще трябва да плащате данъци върху всички капиталови печалби, които сте направили върху имота.
Пазарът на недвижими имоти може да се промени много бързо. Невъзможността да пуснете дом за продажба, когато пазарът на недвижими имоти е горещ, може да ви струва голям. В недвижимите имоти дори чакането на няколко месеца може да бъде разликата в потенциалните печалби на десетки хиляди долари.
Живот чрез обновяването
Друго негативно нещо, което трябва да сте наясно, е, че ще живеете в строителна зона и може да стане много стресиращо. Доставката на изпълнители във вашето лично жилище може да старее много бързо. Може да се наложи да се занимавате с проблеми, като например да не работите с тоалетни или душове, да се налага да излизате от дома за една седмица, докато етажите се шлайфат и оцветяват и се бори с изпълнители или доставчици, когато работата не се прави правилно дълги или неправилни материали са доставени.
Може да повреди къщата
Ако купувате имот, който да обърнете , шансовете са, никой няма да живее в имота, преди да го пуснете за продажба. Когато живеете в имота и се опитвате да го обърнете за печалба, рискувате да повредите ремонтите, които сте направили. Прясно боядисаните стени бързо се замърсяват, мраморните гишета могат да започнат да се оформят, а вратите на шкафа могат да спрат правилно затварянето. Ако имате домашни любимци, можете да започнете да виждате ноктите на нокътните плочи.
Започнете да проектирате за себе си
Когато обновявате флип, искате да се обърнете към масите. Един потенциален проблем е да можеш да започнеш да проектираш дома за себе си и твоят стил може и да не се харесва на всички. Вие също може да бъде по-вероятно да преразходите, защото ще използвате тази кухня или баня, докато домът се продава. Може да поискате по-скъпата калакатска мрамор върху мрамор от Карара, докато крайният потребител може да не знае разликата.
Изключете произведението
Живеейки в дом, който ремонтирате, може да ви накара да се откажете от извършването на действителната работа. Знаейки, че не можеш да продадеш дома поне за две години, можеш да накараш да хвърлиш кутията надолу по пътя. След това можете да се озовете в криза, опитвайки се да завършите няколко проекта седмици преди пускането на имота за продажба.
Трябва да се движиш
Ако приемем, че можете да продадете имота, ще трябва да намерите някъде другаде, за да живеете. Преместването е стресиращо и може да се окаже още по-стресиращо, ако се опитвате да намерите друга голяма работа в дом и да направите друго първостепенно пребиваване за пребиваване.