- местоположение
- Финанси
- Ремонти
- Текущ пазар
Оценявайте местоположението на имота
Местоположението е едно от най-важните неща, които трябва да имате предвид при оценката на потенциален инвестиционен имот. Тя може да ви помогне да направите образовани предположения за потенциала на имота да оцените през годините.
Например, гуру недвижими имоти Робърт Kiyosaki говори за ползите от закупуване на доход собственост в близост до колежа общност. Причината е, че винаги има достатъчно наематели, родителите на студентите обикновено плащат наемите и често можете да начислявате по- висок наем поради желанието на района и увеличеното търсене на апартаменти.
Каква е съседството
- Това е крайградски или градски?
- Намира се близо до магазини, транспортни центрове, болници и училища?
- Какъв тип наемател ще иска да живее там? (семейства, възрастни, отделни хора, средна класа и т.н.)
- Има ли достатъчно предлагане на наематели в района?
- Дали е близо до текущото ви жилище? Ако е далеч, ще трябва да поемете разходите за пътуване по отношение на финансовите разходи от пътуването до работното място и възможните разходи от загубата на производителност.
- Дали кварталът е стабилен, разширяващ се или в упадък? Има ли много свободни имоти или има много ново строителство?
- Виждате ли възможност за растеж в бъдеще? Например се изгражда нова железопътна линия, която се свързва с голям град или се премества нова фирма в района и създава нови работни места. Те могат драстично да увеличат желанието на местоположението.
Оценявайте финансовите данни на имота
Знайте своя бюджет
- Колко можете да вложите в тази инвестиция?
- Колко можете да си позволите да загубите?
- Ако имате нужда от допълнителни средства, откъде ще ги получите?
- Какво ще бъде вашето месечно ипотечно плащане и лихвен процент?
Вижте стойността на имота
- Поискайте да видите действителните приходи и разходни листове за имота. Ако няма такива, уверете се, че сте в състояние разумно да предскажете оперативните разходи.
- Изчислете нетния оперативен доход (NOI) за имота.
- Какъв е стандартният процент на незаетост за Вашия район?
- Какъв е прогнозният наем за имота?
- Какво би струвало застраховката?
- Колко са данъците?
- Какво ще струват разходите за поддръжка ?
- Определили ли сте пазарната Ви капитализация ? Ако не сте запознати с Вашата пазарна тарифа, трябва да се консултирате с местен брокер на недвижими имоти.
- След като сте определили лихвения процент, вече можете да разделяте NOI на лимита на главницата и да получите текущата стойност на свойството.
- Направихте ли сравнителен анализ на пазара (CMA)?
- Какви са сходните жилища в района за продажба? Независимо дали купувате имот под наем или искате да обърнете къща, вие ще искате да сте сигурни, че не плащате прекалено много за имота.
Оценявайте какви поправки са необходими
Какви ремонти сте удобни?
- Искате ли имот, който просто се нуждае от боя и нов килим, добре ли сте с умерено работно време или се чувствате комфортно с червата (нови водопроводни, електрически, подови, стени и т.н.)
Можете ли да се възползвате от тези ремонти?
- Цената на ремонтите ще варира значително в зависимост от това дали сте в състояние да го направите сами или ако трябва да наемете някой друг да го направи.
- Вашият строителен бюджет за материали и изработка също ще се различава значително в зависимост от това дали ремонтирате дом от един милион долара или петдесет хиляди долара под наем.
- Друго общо правило е, че ремонтите винаги ще струват повече, отколкото сте планирали. Ако наемате изпълнител, две седмици работа често се превръща в четири седмици. Дори ако ремонтирате себе си, разходите могат да се измъкнат. Например, Вие планирате да поставите нова гипскартон в стая за $ 800. Когато отваряте стените, откривате заразяване с термити и необходимостта не само да унищожите, но и да реконструирате стените. Неочакваните разходи като тези ще се увеличат бързо. Не само ще бъдете ударени с по-висок бюджет за строеж, но ще плащате допълнителни разходи за финансиране, наречени "меки разходи", да плащате ипотеката, имуществените данъци и застраховката върху свободния имот, докато тези допълнителни ремонтни работи бъдат завършени.
Оценете инвестицията в сравнение с текущия пазар
Опитвайки се да обърнете McMansion по време на рецесия няма да бъде най-лесното начинание. В рецесия, закупуването на изключен от имота имот под наем на наемателите може да е по-добър залог за успех. Трябва да погледнете какво е тенденция в пазара на недвижими имоти сега и да коригирате вашия план съответно.
Ако купите McMansion и имате пари, за да го задържите седем години, докато не можете да го продадете с печалба, то тогава може да е добра инвестиция. Друго нещо, което трябва да се гледа, когато купувате имот, е стойността му за препродажба. Високо желаните активи са тези, които могат лесно да бъдат закупени и продадени независимо от пазара. Те винаги са търсени. Мислете за тях като необходими неща, като хляб и вода.
Хората не се нуждаят от къща с вграден басейн и телевизионна зала. Хората се нуждаят от къща с чиста баня и силен покрив. Искате имотът ви да обжалва най-много хора, така че имате най-голям брой бъдещи наематели и купувачи.