Този малък номер може да ви каже, че е вероятно да спечелите пари.
Предизвикателството да се оцени такова имущество не е толкова трудно, колкото може да звучи. Всъщност изчисляването на коефициента на капитализация на недвижимите имоти е лесно и трябва да ви отнеме не повече от пет минути.
Започва с разбирането какво точно е лихвеният процент.
Каква е процентът на главницата?
Капиталовата ставка е коефициентът на възвръщаемост, който можете да очаквате от инвестицията си въз основа на това колко доходи смятате, че имотът ще генерира за вас. Това, разбира се, е много важен фактор. Няма да инвестирате с намерението да загубите пари.
Това е чудесен начин да се правят сравнения на подобни имоти, тъй като всички разходи се вземат предвид. Когато две имоти изглеждат почти еднакви, но цената им е по-голяма, може да се дължи на това, че генерират повече доходи или защото имат по-ниски разходи.
Как да изчислим максималната такса
Можете да изчислите процента на капитализация, като използвате нетните оперативни приходи и последните продажни цени на подобни имоти. Коефициентът на капитализация се определя и след това се прилага към имота, който обмисляте да закупите, за да определите неговата текуща пазарна стойност въз основа на дохода.
Първо, вземете скорошната продажна цена на подобна доходна собственост.
Да използваме примера на проект с шест блока, който се продава за 300 000 долара.
Сега определете нетните оперативни приходи за този апартамент, или нетните наеми, реализирани от собствениците. Извадете всички оперативни разходи, с изключение на ипотеката. Това изчисление оценява имота, сякаш сте платили в брой за нея.
Кажете приходите от наем след като всички тези разходи, които сте удържали, са 24 000 щ.д. Сега разделете този нетен оперативен доход на продажната цена, за да достигнете лихвения процент: $ 24,000 в разходи, разделени на продажната цена от $ 300,000, ви дава коефициент на капитализация от 0,8 или 8 процента.
Как да използвате тавана
Инвеститорът може да използва лихвения процент по два начина. Той може да иска да оцени имот, който възнамерява да продаде, въз основа на пазарни тавани за други наскоро продадени сравними имоти, или може да поиска да определи дали исканата цена на имот е разумна, ако обмисля да го закупи.
Когато продавате
Да приемем, че притежавате малък апартамент и искате да го продадете. Съберете информация за наскоро продадени имоти в района, които са подобни на вашите. Те могат да имат повече или по-малко единици, но се опитвате да намерите имоти, които са възможно най-близки до тези, които искате да продадете.
Намирате три имота, които са продадени през предходните три или четири месеца. Сложната част трябва да бъде в състояние да намери нетните си оперативни приходи. Понякога тази информация се публикува в списъка като точка за продажба, но често не е така, особено когато нетният оперативен доход не е благоприятен. Можете да получите този вид информация от търговски агент по недвижими имоти, обаче, особено ако ще включите имота за продажба с нея.
Така че стигате до три процента на собственост върху лимити с 9,2%. Нетният оперативен доход на вашия имот е 31 000 долара. Сега всичко, което трябва да направите, е да разделите нетния оперативен доход с лимита за главницата: $ 31,000, разделен на .092, възлиза на $ 226,957. Има стойността на Вашата собственост.
Можете да основе цената, която искате да поискате за имота на тази цифра и да я пуснете на пазара.
Когато смятате, че купувате
Ще работите с посочените имоти, когато сравнявате имоти за решение за покупка. Това прави още по-лесно да получат нетните си оперативни приходи и да изчислят лихвения процент за всеки. След това можете да ги сравните, за да видите кой ще направи най-добрата покупка.
Но проверете какви са разходите и наемите, тъй като човек може да се издигне до върха, ако забележите възможности за намаляване на разходите или увеличаване на наемите.
Може да откриете, че разходите са необичайно високи за типа и размера на имота или може да откриете, че начислените наеми са под пазарни цени за сходни имоти. Всяка от тези ситуации ще увеличи лихвения процент, което ще го направи по-добър потенциал, ако бъдат коригирани.
Да речем, че имате поглед към конкретен проект за малък апартамент, който е избран за 495 000 долара. Заслужава ли си това на сегашния пазар или е надценен? Отново получавате някои съпоставими имоти и средно продаден лихвен процент. За пример ще използваме процента от 9,2%.
Ако нетният оперативен доход на този имот е 39.500 щатски долара, струва ли му се търсената цена? Не, защото разделянето на този доход с лихвения процент ви дава стойност от $ 429,348. Задаваната цена от 495 000 долара е малко над марката.
Какъв нетен оперативен доход бихте имали, за да получите тази цена за дадена стойност? Превключете формулата и умножете търсената цена по лимита. Умножете 495 000 щатски долара с 9,2% и ще получите необходимия нетен оперативен доход от $ 45,540.
Но не забравяйте, че може да има добри причини, поради които даден имот би оправдал по-добър лихвен процент. Това може да е местоположението или характеристиките и качеството на сградите и околностите. Всичко трябва да бъде оценено, преди да вземете решение, но лихвеният процент помага.