Непредоставянето на загуба на приходи от наем поради несъстоятелност и неплащане на наем ще доведе до загуба на рентабилност в доходите на клиентите Ви, които произвеждат инвестиции в недвижими имоти.
Като помагате на клиентите да определят пригодността за покупка, уверете се, че тяхната дължима грижа включва оценка на свободните работни места и загубата на кредити. Можете да сте сигурни, че повечето кредитори ще вземат предвид това също.
- Определете очаквания процент на загубата поради свободното работно място и неплащането, като проверите дали има сходни имоти и неотдавнашната загуба, претърпяна от обекта.
Миналата година безработицата и кредитната загуба от обекта може да са били 3% от нетния оперативен доход. Други сходни свойства са срещнали средно 4%. Изберете стойност в микса, да речем 3,60%.
- Коригирайте нетните си оперативни приходи за следващата година с очакваното увеличение на наемите. Ако очаквате 5% увеличение на наемната цена и нетната оперативна печалба тази година е 44 000 долара, тогава:
$ 44,000 X 1.05 = $ 46,200
- Изчислете очакваната парична загуба за следващата година поради загуба на вакантни и кредитни загуби:
$ 46,200 (нетен оперативен доход) X.0360 (3,6%) приблизителна загуба = 1663,20 $.
От какво имаш нужда:
- калкулатор
- Някои оценки за процента на свободните работни места и кредитните загуби
Намаляване на загубите от свободни места
Никога няма да наемате имот без загуба на свободни места, тъй като хората се движат, променят целите си за живот и просто решават, че искат да бъдат някъде другаде. Въпреки това загубата на свободни места може да бъде намалена значително чрез един или повече от тези подходи:
- Пазар за подходящите наематели: Ако рекламирате ниско наемане и след това увеличавате наема, ще получите някои бързи свободни работни места. Може да искате да рекламирате специален, за да получите добър наемател в единица, но когато лизингът е нагоре, те могат да очакват друга концесия.
- Запазете хубав имот и пазарете този факт: Поддържайте домовете си, правете бързи ремонти и се уверете, че вашите наематели имат хубаво място за живеене. Те са по-склонни да подновят лизинговия си договор, ако са доволни от имота.
- Поддържайте отлично обслужване и отношения на наемателя: Дори ако нещо се счупи, наемателят е вероятно да има добро отношение към него, ако го съобщят и веднага ще се погрижите за него. Улеснете ги да ви разкажат за проблемите и след това да се погрижите за тях.
- Насърчаващи наематели да подновят договора за наем: Изчислете какво ще ви струва да почистите, пребоядисвате и подготвите единица за нов наемател, след което добавете разходи за маркетинг и разходи за кандидатстване / интервю. Ако наемателят е добър и плаща навреме, предлагайте му някакъв стимул, който е равен на това, което бихте похарчили, ако са напуснали и просто може да ги задържите.
- Направете точни и изчерпателни прегледи: Когато наемателят се движи, има детайлна форма и прави снимки на състоянието на устройството. Когато се отдалечат, направете същото. Имате ясна дефиниция за нормално "износване" в лизинговия договор и поемете всички щети над това ниво от депозита за щети.
Намаляване на неплащането на наем
Това е всичко за превенцията, тъй като не можеш да си представиш някого да плащаш наем, ако не го има или не иска да му плати. Факт е, че в повечето случаи наемател, който е изложен на риск от неплащане, ще има известна история на неплащане или кредитни проблеми.
Щом получите това, което изглежда да е жизнеспособен кандидат за наемател и евентуално сте платили невъзстановима такса за кандидатстване, плащате за кредит и проверка на фон. Това трябва да ви предупреждава за високорискови наематели, които имат рискова история на плащанията.
Това са разходи за правене на бизнес при инвестиране под наем.
Но, както във всеки друг бизнес, можете да предприемете стъпки, за да намалите разходите си.