Стойността се равнява на нетния оперативен доход, разделен на главницата
Ако сте инвеститор в недвижими имоти и смятате да купите имот, едно от първите неща, които ще искате да направите, е да определите не само пазарната стойност на имота, но и оперативните му приходи и разходи.
Тя ще ви каже дали отговаря на Вашите парични потоци и целите за рентабилност. И ако започнете, разбирането на лихвения процент е важно за вашия бъдещ бизнес растеж.
Определяне на стойността на имота
Първо трябва да определите нетния оперативен доход (NOI) на обекта, който вие или вашият клиент обмисляте. НОИ на наемен имот са неговите наеми, намалени с разходите му. Ако това е апартаментен комплекс, определете нетния доход от наем след това, което е необходимо да се поддържа.
Това може да е малко предизвикателство, защото в идеалния случай ще ви трябват изявления за приходи и разходи от имота, който ще има само настоящият собственик. Но можете да изчислите и NOI, като умножете продажната цена по процента на капитализация.
Пример
Проект с шест единични апартамента може да донесе $ 30,000 нетна печалба от наеми. Определете процента на капитализация от скорошен, сравним, продаден имот. Сега разделете този нетен оперативен доход с коефициента на капитализация, за да получите резултата от текущата стойност на имота.
Да предположим, че сходната ви собственост е продадена за $ 250,000. Установили сте, че NOI на имота след приспадане на приложимите разходи е 50 000 долара. Разделете това с продажната цена от $ 250,000. Имате процент на капитализация от .2 или 20%.
Ако приемете процент на капитализация от 20%. $ 30,000, разделен на 20%, е $ 150,000, което е текущата стойност на имота.
Други инструменти
Имайте предвид, че това не е единственият метод за изчисляване на стойността на имуществото на дохода. Това е само един инструмент в кутията. Различните изчисления на оценката и финансовите резултати, които инвеститорите и професионалистите в областта на недвижимите имоти използват в ежедневните си практики, имат някаква стойност.
Има книги, пълни със сложни изчисления, използвани за оценяване на недвижимото имущество и за определяне на ефективността на инвестициите в недвижими имоти и на собствеността и операциите по отдаване под наем на недвижими имоти. Повечето инвеститори използват половин дузина от тези изчисления редовно за инвестиции в жилищни имоти. Някои от тях се отнасят до търговията на едро, някои за фиксиране и обръщане на проекти, а други - за инвестиции под наем. Някои от тях са по-полезни за инвеститора при отдаване под наем при определянето на дългосрочното представяне на портфейлите.
Инвестиции в търговски имоти
В инвестициите в търговски имоти се занимава изцяло ново ниво на математика. Има някои много специализирани изчисления, използвани от кредиторите, за да се определи дали да се финансира покупка или проект. Добре е да знаете за тях, защото много много успешни жилищни инвеститори се развиват в многофамилни и търговски имоти, които инвестират.
Изборът на изчисленията за оценка и печалба, които трябва да използвате, зависи от целите и типа Ви на собственост.
Ако сте инвеститор, купуващ еднофамилни имоти за отдаване под наем, ще използвате някои изчисления, но вероятно няма да сте заинтересовани от лихвения процент и други изчисления, ориентирани към много семейства.
Наем на инвестиционни имоти
Започването на успешна инвестиционна стратегия за наемане на недвижими имоти е точна оценка на доходността от отдаване под наем за бъдещата собственост. Когато притежавате отдаване под наем, нетната печалба от наем ви показва колко добре инвестира вашата инвестиция не само с факторите на пазара и наем, но и с разходите Ви, включително управлението и поддръжката.
Долния ред
Тези, които инвестират в недвижими имоти чрез доходи, произвеждащи имоти, трябва да имат метод за определяне на стойността на всяка собственост, която обмислят да купят. Курсовите тарифи се използват широко в проучванията за оценка на търговската и многофамилната собственост и доходността.
Те могат да се използват, за да се определи добра продажна цена за даден имот, или от другата страна, стойността на изброените имоти спрямо търсената цена.
Като професионалист в сферата на недвижимите имоти, който обслужва инвестиционни клиенти, трябва да сте добре запознати с всички методи за оценка на доходните си имоти. Ако направите цялата си собствена поддръжка и управление на отдаване под наем, може да нямате никакви разходи, освен материали, ако не оценявате труда си. Въпреки това е много по-вероятно, че ще имате множество разходи и чистият оперативен доход е числото, което получавате след всички тези приспадания.