Амортизацията в права линия е амортизацията на недвижимите имоти в равни размери за допустимия живот на имота за данъчни цели. Една определена търговска собственост може да бъде амортизирана, например с данъчен живот от 39 години. Ако цената на имота е 895 000 долара, тогава разделянето на тази сума на 39 ще доведе до амортизация всяка година за 39 години.
Отстъпки и предимства за инвеститори на жилища под наем
Инвестициите в недвижими имоти имат известни предимства пред инвестирането на фондовия пазар.
Има някои редовни приспадания, които бихте очаквали, но и други, за които може да не знаете. Сега говорим за отдаването под наем на имоти, по-специално на еднофамилни къщи за отдаване под наем или на домове, и готови под наем, без фиксиране под наем.
Due Diligence и право на покупка
Преди да говоря за приспаданията, искам да ви обясня съвсем ясно, че не искате да обмислите удръжки при оценяването на дом за инвестиция. Разбира се, когато правите крайното число, можете да погледнете колко ще направите с удръжките. Но когато влизате в сделката, вие просто искате да погледнете основите и да се концентрирате върху ПАРИЧНИЯ ПОТОК.
- Можете ли да купите имота на цена, която е под настоящата текуща пазарна стойност, като заключите печалба в собствения капитал в заключителната таблица?
- Дали настоящият пазар и конкурентната среда ще подкрепят наема, който ще плати разходи и все пак ще остави хубава месечна печалба като паричен поток, който можете да вземете към банката?
- Позволили ли си някои загуби на свободни работни места и кредити?
- Имате ли ВСИЧКИ ваши разходи или заковани или плътно оценени:
- реклама
- управление
- ремонти
- данък сгради
- застраховка
- всички комунални услуги, които плащате, като например вода и канализация
- С ипотечното Ви плащане и всичко, което се разглежда по-горе, ще можете ли да вземете някакви пари в брой на банката всеки месец?
Всички трябва да бъдат измислени ПРЕДИ да купите имота! Всичко, за което говорим след това, е сос. Разбира се, можете да вземете някои или всички други неща под внимание, за да оцените инвестицията, но това е да ви постави по-близо до линията, ако нещо се обърка.
Приспадане на горните разходи
Разходите, споменати по-горе, са приспаднати от всички приходи за данъчни цели. Въпреки че не се счита за оперативен разход, можете също така да се приспаднат ипотечните лихви . Не можете да приспадате основни ремонти, като например подмяна на оборудване, тъй като ще трябва да се амортизира, но можете да приспадате тази част всяка година.
Структура Амортизация
Понастоящем IRS ви позволява да амортизирате структурата на отдаване под наем на имот над 27,5 години. Трябва да извадите реалистичната стойност на земята, тъй като земята не се обезценява. Така че, точно като пример за допълнително годишно приспадане, приемете, че имате структура на стойност $ 180,000. Разделете това с 27.5, за да получите $ 6.545. Това е вашето годишно приспадане на амортизацията и не сте прекарали нито една стотинка, за да го получите!
Това, което виждаме, е натрупване на разходи, а ако всички от тях са събрани заедно и сте в 25-процентна данъчна група, може да отлагате още $ 3,000 до $ 5,000 в джоба си всяка година.
Това са няколко стотин долара всеки месец.
Растеж чрез 1031 обмен
Това се използва само, ако решите да увеличите портфолиото си, като продадете имотите си по рентабилен начин и ораснете тези пари в други имоти. Това е сложно, затова трябва да се консултира с един счетоводител, а правилата са строги. Инвеститорът е почти много, тъй като трета страна трябва да поеме приходите от продажбата и да изплати средствата за закупуване на новия имот.
Въпреки това, направено правилно няма да трябва да плащате капиталови печалби от продажбата през продадената година. Можете да ги отложите, докато в крайна сметка продадете имота и не се преобърнете в друг. Но ако държите имота до смърт, вашите наследници ще го наследят на тогавашната стойност и всички тези капиталови печалби ще изчезнат за данъчни цели!