Пропорционално отдаване под наем на инвеститора в недвижими имоти

Направете някои прости изчисления, за да изчислите точните суми, дължими при затваряне

Продажбата на имот под наем включва още няколко бръчки, отколкото продажбата на други недвижими имоти. Всички наеми, които се изплащат на продавача преди датата на закриване, трябва да бъдат пропорционално разпределени в заключителната таблица на сделката за отдаване под наем на недвижими имоти. Това означава, че продавачът дължи на купувача всички суми за наема, които представляват периода от приключване до края на периода на отдаване под наем - обикновено един месец.

Наемните пророчества обикновено се извършват до датата на затваряне и не включват влоговете по сигурността , които могат да бъдат прехвърлени на купувача от продавача, за да бъдат държани така, както преди продажбата.

След това купувачът ще бъде отговорен за депозитите и евентуалното им разпореждане въз основа на условията на новия договор за наем.

Пример за пресмятане

Три изчисления определят размера на наемането:

1. Определете броя на наемните дни, които продавачът дължи на купувача
2. Пристигате на сумата за наем на ден
3. Умножете сумата за наема / ден по броя на дните

Да приемем, че дуплексът с двете под наем се продава. Наемът е 500 долара месечно за блок А и 700 долара месечно за блок Б. Наемът е платен и за двете единици на 1 септември и приключваме на 12 септември.

1. 30 дни през септември минус 12-те дни чрез затваряне е равен на 18 дни, за да пропорционално
2. Наемите общо $ 1200 / месец, така че се разделят на 30 дни за дневна сума от $ 40
3. $ 40 на ден за наем за 18 дни се равнява на $ 720

Тази сума се показва като "кредит" на купувача и "дебит" на продавача в заключителния отчет.

Други съображения

Очевидно е, че имотите за отдаване под наем се купуват за паричния поток и общата възвръщаемост на инвестициите с възнаграждение и данъчни предимства , независимо дали става дума за еднофамилни жилища или апартаменти.

Преоценката на наемите при закриване е само едно важно предложение.

Купувачите трябва да определят дали отчетените наеми са верни. Уверете се, че наемите в електронни таблици и документите за доходите са фактически. Евентуален купувач на имот под наем трябва да получи банкови извлечения, за да се увери, че това са действителните наеми, които се плащат.

Ако се предполага, че наемът на един апартамент е 750 долара месечно, потвърдете, че това е наистина сумата, която се депозира всеки месец.

Например, наемодателят може би е отдал под наем услугите на наемателя за част или цялото си плащане. Възможно е наемателят да предоставя услуги по почистване и поддръжка или може би наемателят е получил намаление на наемите от книжата поради лична връзка с наемодателя. По каквато и да е причина, числата ще се балансират, само когато всички наеми, включени в наема, се депозират.

Евентуален купувач може също да попита дали продавачът налага текущи пазарни цени. Потвърдете дали наемателите плащат по-долу, на или над това, което други наемодатели в района се таксуват за подобни имоти. В тази област може да има реална стойност за купувача. Някои хазяи са или мързеливи, или просто не харесват интервюирането и поставянето на нови наематели, за да избегнат увеличаване на наемите за дълги периоди от време, за да запазят същите наематели на място.

Наетите плащания могат да бъдат значително по-ниски от текущите пазарни курсове в резултат на това. Наемите могат да се увеличат веднага след изтичане на срока на лизинга, за да се промени възвръщаемостта на инвестициите и паричните потоци в полза на новия собственик.