Освен изчисляването на възвръщаемостта на собствения капитал за първата година , инвеститорът в недвижими имоти може да иска да знае възвръщаемостта на собствения капитал, както е предвидено за бъдещи години или като опит след първата година.
Това може да е важно, тъй като веднъж имотът се е поскъпнал и ипотеката е била платена до известна степен, размерът на капитала, инвестиран в този момент, би могъл да се използва по-добре другаде, ако сегашната възвращаемост на собствения капитал е ниска.
- Трудност: Лесно
- Необходимо време: 10 минути
Ето как
- Получете възможно най-точна оценка на текущата или прогнозната стойност на имота. За този пример ще използваме 510 000 долара като стойност на собственост.
- Определете ипотечното възнаграждение. За нашия пример, нека приемем, че ипотечното салдо е $ 375 000.
- След това изчислете касовия поток след данъчно облагане (CFAT) . Ще използваме 17 000 щ.д.
- Нашата възвращаемост на капитала е CFAT / (Value - Payoff):
$ 17,000 / ($ 510,000 - $ 375,000) = .126 или 12,6% е нашата възвръщаемост на капитала
Съвети
- В този пример възвръщаемостта на капитала изглежда страхотно в сравнение с преобладаващите лихвени проценти. Въпреки това, ако ипотеката е била платена повече и стойността е нараснала повече, резултатът може да е бил половината или да се каже 6%.
В този случай е възможно продажбата на имота и инвестирането в друг да е по-разумен поради по-добрата ROE на новата собственост.
Нека да прегледаме възвръщаемостта на инвестициите в наемане на недвижими имоти
Има няколко много добри причини, поради които инвеститорите смятат, че движението на активи от пазарите на акции и облигации до недвижими имоти може драстично да увеличи възвръщаемостта на инвестициите.
Нека да видим какво прави имота толкова доходоносен:
- Осигурим: Това е материален актив, който действително застраховате срещу загуба. Ако това е повредено или унищожено, получавате компенсация. Ако притежавате акции и компанията изпадне в несъстоятелност или има лоши новини за печалбите и колапсните цени на акциите ви, това са почивките.
- Финити: Те могат да продължат да отпечатват и да издават акции на акции в компания, но в света има само толкова много недвижими имоти. Да, можете да построите нещо по него, но това все още е едно единствено уникално парче земя.
- Печалба от капиталови печалби Предимства: Вашата печалба при продажба на акции се реализира в годината, в която се продават, без изключения. Можете да използвате 1031 Tax Deferred Exchange от IRS, за да отложите данък върху печалбата от продажбата на инвестиции в недвижими имоти. Всъщност можете да го отложите завинаги! Ако сте увеличили портфолиото си през годините, като използвате 1031 Exchange правилно, не сте платили никакви данъци върху капиталовите печалби. Ако преминеш, наследниците ти ще наследи имота при сегашната му повишена стойност и всички тези капиталови печалби ще изчезнат! Да, по някакъв начин можете да го вземете с вас.
- Паричен поток и амортизации Връща: Недвижими имоти с течение на времето се оказа, че се повишава стойността, въпреки че има хълцане по протежение на пътя. Така че, притежавайки имот под наем, Вие печелите собствен капитал чрез поскъпване и го отдавате под наем за сметка на положителните месечни парични потоци.
- Растеж на собствения капитал чрез изплащане на ипотеката: Вие плащате ипотечното плащане всеки месец, а част от него отива в собствения капитал. Вие изграждате стойност на активите, срещу която можете да заемате на много добри цени.
- Отстъпки с големи разходи: Можете да приспадате разходите за управление, поддръжка и оперативни разходи, както и данъци върху недвижимите имоти, свързани с вашия доход или дори приходи от други инвестиции.
- Амортизацията е подарък: Можете да обезценявате стойността на структурата (не земя) над 27,5 години. Това не са парите, които сте похарчили, но вие получавате отписване в долари за долар срещу приходи за амортизация всяка година.
- Голям ливъридж с нисък риск: Използвайки ипотеки, можете да използвате 80% или повече от покупната цена на отдаване под наем на имот. Защо да похарчите 200 000 долара, за да купите пари в брой, когато можете да купите четири от тях с авансови плащания и да пуснете тези четири парични потока в банката всеки месец?