Стратегии за инвестиране в недвижими имоти без парични средства
Има стратегии за инвестиране в недвижими имоти без пари.
Можете да започнете за толкова малко, колкото разходите на няколко стотин визитни картички. Това не е статия за "лесните пари". Въпреки че има начини да започнете да инвестирате в недвижими имоти само с вашето желание и работа, не е лесно, но може да се превърне в пари в джоба ви за кратък период от време.
Навсякъде има гуру, по телевизията, по печат и по интернет, които преподават всички тези методи. Можете да научите много от сайтовете за инвестиции в недвижими имоти, но внимавайте да плащате за много скъп курс или наставничество. Други са научили по трудния начин, че колкото и инструктор да знае и да те учи, все още трябва да излезеш и да го приложиш. Някои от техниките, които ще ви позволят да печелите пари от недвижимите имоти, без да имате никакви пари, за да започнете, включват:
- Птичи кучета
- Задачи
- Наемни опции
- Сандвич лизинг
- Затваряне назад
Ето преглед на тези техники, как работят и как някои инвеститори в недвижими имоти ги използват за парични приходи в началото на инвестиционния си бизнес.
Птичи кучета
Преди да можете наистина да оцените стойността, която птиче куче може да предостави на инвеститорите в недвижими имоти, нека да разгледаме кои са тези инвеститори. Първото нещо, което ми идва на ум, е "барабан", купуващо домове, поставянето им и продажбата им бързо за печалба.
След това има дългосрочният инвеститор, който купува домове като наемни имоти, реализира паричен поток и поскъпване с течение на времето.
Всяка от тези стратегии за инвестиране в недвижими имоти може да бъде много печеливша. Коя стратегия инвеститорът избира е за целите, темперамента и толерантността към риска.
Има много повече от тези инвеститори там, отколкото повечето хора мислят, особено дългосрочните инвеститори под наем. Кои са те? Само някои от тях са видовете с висок профил, които виждате по телевизията. Огромното мнозинство са хората, които виждате всеки ден. Те могат да имат друг успешен бизнес и да имат пари в брой, които искат да инвестират в недвижими имоти.
Изпълнението на бизнеса им изисква по-голямата част от времето им и те са склонни да разчитат на традиционни ресурси като агенти за недвижими имоти, за да им помогнат да намерят сделки с инвестиционни имоти. Те обикновено плащат повече, отколкото би трябвало за тези сделки, тъй като агентите по недвижимите имоти работят извън инвентара на услугата "Множество обяви" ( MLS ). Няма голяма гъвкавост при ценообразуването, особено при комисиите в сделката.
Много от тези инвеститори купуват няколко свойства. Каква би била тяхната реакция, ако бяха осъществени контакт с някой, който каза, че биха могли да им донесат договори за покупка вкъщи с 10% до 40% по-малко пари, отколкото това, което текущо купуват? Отговорът е прост, тъй като те са в това, за да печелят пари.
Колкото по-малко плащат за дом, толкова по-добра е тяхната възвращаемост на инвестициите (ROI) от паричния поток и колкото по-рано имат фиксиран капитал.
Ще искат този човек да им донесе сделки. Този човек е известен като птиче куче. Това е малко като да си търговец на едро.
Чрез работа, изследване и разследване птичият куче намира собствениците на жилища, които се нуждаят от продажба и не са в състояние да си купят жилища с ипотечни затруднения или възбрани, преди да бъдат изброени. Това е птица-dogging, и не изисква пари в брой, за да започнете, само някои визитки и много усилия. Въпреки това, тя може да направи недвижими имоти инвестира бизнес за средния човек с твърде много дълг и не много пари.
Те са там, търсейки домове, агентите по недвижими имоти не са в списъка. Всъщност някои кучета птици имат агенти за недвижими имоти, които ги хранят, когато затрудненият собственик на къщи не е успял да продаде. Птичето куче доставя печеливши инвестиции на инвеститора и таксите могат да се движат между $ 2000 и $ 10,000 на сделка, когато тя приключи.
Задачи
Друг начин да направите пари в инвестирането в недвижими имоти, без да използвате собствените си пари, е да използвате задачи. Това не е сложен процес, но изисква да сте подредили купувача си, преди да се заключите в договор за покупка. Всъщност ще сключите сделка с продавача и ще напишете договор за покупка. Договорът ще посочи, че купувачът е "Вашето име и / или присвоява".
Това ви позволява да възложите договора на някой друг, вашия купувач, без допълнително съгласие на продавача. Те трябва да са купувач на пари, но това обикновено се случва, когато правите такива сделки. Продавачът ще бъде уведомен, че вашият купувач сега е купувачът и че сделката ще продължи както обикновено в съответствие с условията на договора за покупка.
Друго съображение при възлагане на сделки е сериозният депозит, който давате на продавача. Тези пари се депозират в компанията, занимаваща се със закриването, и няма да получите това, което се възстановява. Тя ще се прехвърли на купувача ви. Така че, вие ще искате да запазите тази сума колкото е възможно по-ниска, тъй като все още има известен риск сделката да не приключи.
Ако работите редовно с купувачи на инвеститори, може да сте в състояние да получите действително таксата си, когато изпълните възлагането на договора и не трябва да чакате до затварянето. Възможно е обаче да бъдете платени, когато сделката приключи. Разбира се, ако сте добре съгласувани с определени купувачи и можете да опишете сделката с тях и да получите вербален ангажимент, може да сте в състояние да получите и сериозните пари, преди да заключите дома.
Наемни опции
Основните компоненти на стратегията за лизингови опции са лизинг с месечни лизингови плащания и опция за закупуване на имота в края на периода на лизинга. Нека да преминем през пример, за да илюстрираме как работи. Вие сте инвеститор, който иска да притежавате дом като имот под наем, но нямате достатъчно пари за авансово плащане. Може дори да имате кредитен рейтинг, който би направил заемът твърде скъп.
Чрез маркетинг с бандити, реклами от вестници и Craigslist или само справки от уста на уста, вие намирате силно мотивиран собственик, който не е успял да продаде дома си. Нека да разгледаме хипотетичен пример. Да кажем, че собствениците на къщи са изброили дома, но не са могли да продадат.
Домът струва 100 000 долара на текущия пазар, ипотечното им салдо е $ 70 000, а плащанията им са $ 525 / месец с данъци и застраховки. Един съпруг е бил освободен от работата си, а другият е намерил по-добра работа, така че скоро трябва да се придвижат. Ето какво прави нашият инвеститор:
- Оферти да отдават под наем своя дом в продължение на 3 години с лизингови плащания, равняващи се на техните плащания за жилище
- Плаща им $ 1,500 като невъзстановимо плащане на опция за лизинг, за да има право, но не и задължението, да закупи дом в края на лизинговия договор за $ 80,000.
- С устно споразумение инвеститорът използва маркетингови или други методи за намиране на наемател за дома, който е готов да плати 750 $ / месец, за да го наеме. Те ще подпишат поне една година лизинг.
- По време на 3-годишния лизинг, данъците и застраховката ще останат като / и, като се гарантира извършването на плащане по тези артикули.
- Изплащане: $ 525 x 3 за лизингови плащания за първия и последния месец и гаранционен депозит = $ 1,575 + $ 1,500 за плащане с опция за лизинг = $ 3,075.
- В брой: $ 750 х 3 за първи, последен и депозит за сигурност = $ 2,250.
Това е най-лошият случай с пари, а инвеститорът от джоба си $ 825. Въпреки това, те биха могли да договорят по-добре с продавача и да отложат депозита за сигурност или да го направят напълно, като отпаднат сумата от джоба си до около $ 300.
Това не е лошо да контролирате този дом и да заключите печелившата покупка в края. Вече струва повече от цената, която трябва да бъде платена и вероятно ще се оцени по време на 3-годишния лизинг. Положителният паричен поток от $ 250 / месец ще възлезе на $ 9,000 през 3-годишния период. Така че, дори ако инвеститорът не се възползва от възможността си да закупи дома, те са направили добра печалба, като се има предвид малката сума пари, които са инвестирали.
Сандвич лизинг
Сандвич лизинг е точно както името означава: две опции за лизинг с инвеститора в средата. В тази ситуация инвеститорът иска да има възможност да закупи имота с отстъпка в края на срока на лизинговия договор и иска да намери наемател, който иска да закупи дома, но не може поради кредитни проблеми или липса от пари в брой за авансово плащане. Повечето хора в тази ситуация, които искат да притежават, са щастливи да намерят подходящия дом, който могат да купят с опция за отдаване под наем, като имат време да подобрят своя кредит и да си осигурят авансово плащане.
Ще използваме предишния пример, но вместо обикновен наемател, инвеститорът намира някой, който иска да закупи или да наеме собственост върху дом. Всички номера са едни и същи, освен сега, когато купувачът на наемателя желае да притежава дом в края на тригодишния период на наем.
Купувачът на наемател не само заплаща първоначално първия и последния депозит, но и опцията за наем, която не подлежи на възстановяване, за правото да купи жилището в края на лизинга. Също така купувачът на наемателя се съгласява, че ако купуват дома, цената ще бъде 110 000 долара. Сега паричният поток за инвеститора изглежда така:
- Същите $ 3,075 излизат на продавача за първата опция за лизинг.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 лизингова опция за плащане от купувач на наемател идват = $ 3,750.
- Инвеститорът може също да е поискал плащане с по-висока лизингова възможност, но е положил положителен паричен поток от 675 долара, когато са подписани и двете сделки.
- Продавачът прави $ 675 предварително, $ 250 на месец за оставащите 34 месеца (първа / последна заплата) и $ 30,000 брутна печалба, като продават дома за $ 110,000, но плащат само $ 80,000.
- Брутната печалба на инвеститорите е $ 39,175 с нулев долар от инвестираните от тях средства.
Друго предимство на тази стратегия е, че купувачът на наемателя се надява да притежава дома и ще се погрижи по-добре за него. Всъщност някои инвеститори се договарят за лизинг, които изискват от наемателя да плати първите $ 100 или повече за ремонт. Тъй като застраховката и данъците се плащат в оригиналната ипотека, разходите са минимални.
Ако инвеститорът иска да покрие всички бази, те могат да плащат ипотечните плащания директно, без да позволяват на продавача да се заеме със ситуация, в която може и да е неизпълнена. Лизинговите опции и сандвич-лизинг са стратегии, които често се използват от инвеститорите в недвижими имоти за добавяне на имоти към портфейла им и за изграждане на месечен паричен поток.
Затваряне назад
Жилищната и ипотечната бъркотия, която започна да се развива през 2007 г., създава много промени в бизнеса и сделките с недвижими имоти. Заглавията на компаниите, които правели двойни затваряния и финансират една сделка с постъпленията на друга, почти никъде не са намерили сега. Все пак има начин да се търгуват на едро и да се търкат имоти с връщане назад без да се използват собствени пари.
Разбира се, първото изискване е, че имате изгодна сделка за търговия на едро с флип. Трябва да имате първия имот, закупен на правилната цена, и готов инвеститор да го купите от вас с хубава печалба. Печалбата трябва да е достатъчна, за да покрие такса, която ще бъде необходима, за да можете да използвате парите на други хора, за да затворите първата сделка, за да можете да затворите втората продажба на вашия инвеститор.
Транзакционното финансиране е процесът на получаване на много краткосрочен заем за финансиране на една сделка с последващо затваряне, за да се продаде имотът в същия ден или в рамките на 24 часа обикновено. Един транзакционен кредитор ще постави средствата на компанията-майка, която е необходима за приключване на първата сделка.
След като тази сделка приключи, преминете към втората сделка, обикновено насрочена точно зад нея. Заключителното изявление за тази сделка ще отразява плащането на заемодателя по сделката за сумата, която е отпуснала по първата сделка плюс таксата им. Това обикновено е минимум от $ 2 500 и може да се основава и на процент от заеманата сума. Получавате баланса и печалбите си.