Пример: Апартаментен комплекс с шест единици. Три наем за $ 700 на месец, а другите три наем за $ 800 на месец.
Трудност: Лесно
Необходимо време: 5 минути
Ето как:
- 3 броя * $ 700 / месец = 2100 $
- $ 2100 * 12 = $ 25,200
- 3 единици * 800 лв. / Месец = 2400 лв
- $ 2400 * 12 = $ 28,800
- $ 25,200 + $ 28,800 = $ 54,000 годишен доход. Това е нашият GPI.
Съвети:
- Не забравяйте, че приемаме пълна заетост и всички извършени плащания.
- Получете най-добрите изчисления в електронната таблица за изчисляване на инвестициите в недвижими имоти.
От какво имаш нужда:
- калкулатор
И така, защо е потенциалният доход?
Поискайте от всеки инвеститор на наемодателя идеята им за перфектен свят на отдаване под наем и първите две неща, които ще чуете, вероятно ще бъдат, че те искат наемател, който плаща изцяло наема им навреме и също така, че те подновят лизинга си отново и отново. Тогава списъкът ще включва неща като добре подготвени наематели, неща, които не се счупят и т.н. Въпреки това, първите две са това, за което говорим тук.
Те са свързани с безработица и кредитни загуби . Това е изгубеният доход, когато наемът не се плаща, защото то просто не плаща, или защото единицата е празна. Нека да помислим за ситуация, в която губите наемател без много предупреждение и рекламирате нов.
За съжаление, това ви отнема един месец и половина, за да ги накарате да се преместят в дома, а наемът отново да тече.
Ако вашият наем е $ 800 / месец ($ 9,600 годишно), този период на ваканция би намалил вашите приходи от $ 1,200 за месец и половина. Това е 12,5% от приходите Ви за цялата година. Може да е още по-лошо, ако са престанали да плащат наем за един месец и най-накрая ги измъквате, сега сте на загубен доход от два и половина месеца.
Това е 2 000 долара или 21% загуба на приходи.
Можете да видите, че свободното работно място и кредитната загуба могат да бъдат доста вредни за възвръщаемостта на инвестициите (ROI) за имота. И ние дори не обмисляме нормалния ремонт и подготовка за нов наемател, който се случва всеки път, когато изтича срокът на лизинговия договор и наемателите се оттеглят. Вероятно имате някаква работа на стена, боядисване и поне такса за почистване.
Колко щети може да бъде това?
Не се опитвам да изплаша никого, но трябва да разберете последиците от неплащането на наем и време за свободно работно време. Много инвеститори са развълнувани да получат двуцифрена възвращаемост от инвестиции в отдаване под наем. Дори ако се калкулира само на инвестирани парични средства (авансово плащане и разходи за закриване), е хубаво да видите възвръщаемост от 20% до 30%.
Но както виждате от нашия изгубен пример за наемане по-горе, вие приемате значителен удар, когато губите 12% до 20% от приходите си. Не позволявайте да не ви държи да инвестирате, но винаги правете всичко възможно, за да получите най-добрите наематели, да ги интервюирате и да ги изпитате добре, и да получите възможно най-много предизвестие, преди да се изнесат.
Някои Насърчаване
Сега, след като съм хвърлил мокро одеяло върху мислите ви да станете богат наемник, нека да отделим малко време, за да помислим защо недвижимите имоти, и особено имотите за отдаване под наем, е толкова чудесен начин за изграждане на богатство.
Не забравяйте:
- редовен месечен паричен поток .
- оценка на стойността във времето.
- данъчно предимство при приспадане на разходите за маркетинг, управление и експлоатация:
- данък сгради
- застраховка
- ипотечни лихви
- рекламни разходи
- разходи за управление
- разходи за ремонт и поддръжка.
- данъчният пробив от амортизация.
- увеличете портфолиото си с 1031 данъчен разсрочено плащане
Това е чудесен начин да инвестирате. Просто направете всичко възможно, за да получите и да поддържате добри наематели.