Инвеститорите в недвижими имоти, ако това е финансово изгодно, могат да поемат съществуваща ипотека от продавача при придобиване на инвестиционен имот. Когато това бъде направено, е необходима про- грация за предполагаемия ипотечен интерес.
Тъй като ипотечните лихви се изплащат в просрочие, продавачът дължи на купувача лихва "към или през" крайната дата, тъй като купувачът ще плати тази лихва за следващото плащане след затваряне.
Както при повечето прорации, от споразумението за покупка трябва да знаем дали ще пропортуваме или ще затворим.
- 1. Изчислете дните на лихвите, които продавачът дължи на купувача.
- 2. Определете сумата на лихвата на ден.
- 3. Умножете броя на дните по сумата / ден за общо.
Нека направим примерна про-рация. А инвеститор на недвижими имоти затваря на отдаване под наем на 16 юли. Ипотечният баланс е 257 505 долара, с лихвен процент от 6.75% и използваме 365 дни календарна година. Ще пророкуваме "през" деня на затварянето. Това означава, че продавачът плаща за деня на закриване на лихвата.
- 1. Ден продавач дължи на купувача е 16 за юли от 1 до 16.
- 2. $ 257,505 X .0675 = 17381,59 $, разделени на 365 дни = 47,62 $ / ден
- 3. $ 47.62 / дневно лихва X 16 дни = $ 761.92 от продавача до купувача
Това би било ДЕБИТ на Продавача и КРЕДИТ на Купувача.
За пропорционалност в сделки с недвижими имоти
Проповядването на ипотечния интерес в допускания всъщност не е толкова обичайно, тъй като ипотечните предположения не са обичайни.
Съществуват редица елементи в изявление за закриване, жилищни или търговски, които изискват прокат на пари, за да се увери, че купувачът и продавачът плащат своя дял от тарифата въз основа на крайната дата.
Данък сгради
Данъците върху имуществото се плащат в просрочие, което означава, че за предходната година. Пропорционалното данъчно облагане на имуществото вероятно е най-често срещано, тъй като данъците обикновено се плащат ежегодно, а не месечно.
Също така, ако има ипотека, вероятно има ескроу на данъци, събирани месечно, за да сте сигурни, че годишната такса може да бъде покрита при получаване. Въз основа на датата на закриване купувачът ще получи кредит за сумата на данъка, който ще се дължи от този ден до началото на данъчната година. След това те ще платят пълния данък, когато са дължими. Продавачът действително ще плаща част от годишните си данъци на купувача, за да бъде използван по време на данъчното облагане.
Застраховане на имота
Купувачът ще отговаря за застраховката от деня на затваряне. Продавачът може да е предплатил застраховка, така че ще получи кредит за всяка сума, която е платил, покривайки дни след затварянето.
Наемите
Това е по-често срещано при жилищни и многофамилни сделки, но също така се наемат еднофамилни къщи. Затварянето трябва да е в последния ден на месеца, за да се избегне изискването за наемане на жилище . Ако е затворен например в средата на месеца, продавачът вече ще е събрал наемите за целия месец. Купувачът ще получи кредит за наемите от средата до края на месеца.
Търговското пространство е по-сложно
Има различни начини за структуриране на търговски лизинг. Някои от тях имат наематели, които плащат част или дори всички, от данъци и други разходи за работа.
Всеки от тях би могъл да изисква про-рейтинг, а за офис комплекс за търговски центрове или търговски център, това би изисквало изчисления за всяко отдадено под наем помещение, ако разходите се поделят на наемодателя.
Вече споменах прореса на търговските наеми, така че за голяма сделка за отдаване под наем на дребно, може да има много от тези изчисления. Ето защо има счетоводители.
Почти всяка сделка с недвижими имоти включваща предплатени или абонаментни суми ще изисква прокат на тези позиции в заключителния отчет. Това не е нещо, което предприемачът в областта на недвижимите имоти прави, но трябва да бъде в състояние да го обясни на купувача или продавача си.