Ще бъдете ли одобрен за наемател от раздел 8?
Когато PHA трябва да определи разумността на наема?
Има определени моменти, когато обществената жилищна администрация трябва да определи дали дадена единица е под наем разумна. Тези случаи включват:
- Когато даден хазяин се опитва да получи одобрението си за жилище от наемател от раздел 8.
- Когато наемодателят на наемател от раздел 8 обжалва пред Обществения жилищен орган за увеличение на наема.
- Когато договорът за жилищно строителство е подновяван, PHA трябва да сравни справедливата пазарна рента от преди една година на панаира на пазара, която е в сила 60 дни преди изтичането на договора. Ако наемите на Панаирния Пазар намалеят с поне 5% в сравнение с предходната Годишна пазарна рента, единицата трябва да бъде преразгледана, за да се определи дали сумата, която ще бъде изплатена на наемодателя, е разумна.
- Когато HUD инструктира PHA да направи това. - Това често се случва, когато HUD иска да прегледа начина, по който PHA разпределя средства и извършва операции.
- Когато органът за обществено жилищно настаняване смята, че е необходимо да го направи.
Как PHA определя разумността на наема?
За да се определи дали дадена единица е разумна, общественият жилищен орган ще сравни това звено с подобни единици в района. Това се прави, за да се определи дали наемът, който наемодателят зарежда, е разумен в сравнение с подобна единица.
За сравнима единица PHA ще търси единица, подобна на:
- Местоположение - Устройството трябва да се намира в район, който е в юрисдикцията на PHA. Ако устройството е в близост, PHA трябва да направи съответните корекции.
- Сравнителна по размер - Дори ако единиците имат един и същ брой спални, една спалня, която е 600 квадратни метра, не е сравнима с една спалня, която е 1200 кв. Фута. Поради това единиците трябва да бъдат подобни по брой спални и квадратен метър.
- Подобни по тип - За да бъдат сравними, единиците трябва да се намират в един и същ вид собственост , като например в еднофамилна къща, многофамилен дом, жилищна сграда или едноетажна сграда.
- Дата на строеж - PHA няма да сравни новопостроения дом с дом, построен през 1900 година.
- Състояние на имота - Запазената собственост няма да бъде сравнена с добре поддържан имот.
- Качество на ремонтите - PHA няма да сравни модернизираната единица с тази, която не е реновирана. Например, единица с чисто нови кухненски уреди и подове от твърда дървесина няма да се сравни с единица с 50-годишен килим и само работна печка.
- Услуги и услуги в областта на недвижимите имоти - Общественият жилищен орган ще сравни обекти с подобни удобства и услуги, като например пералня и сушилня, централна климатизация, обозначено място за паркиране, открито пространство, асансьор или портиер.
- Брой включени помощни програми - PHA трябва да вземе предвид всички комунални услуги, които са включени в цената на наема. Те трябва да направят необходимите корекции, за да могат точно да сравнят единиците.
Сравнителни единици
Когато органът за обществено жилищно строителство определя разумността на наема, те сравняват единицата с подобни единици в района. Сравними са изтеглени за два типа свойства:
- Имоти в подобна област - PHA ще сравни единицата, която се опитва да бъде одобрена за раздел 8, за единиците в района, които не са част от обществените програми за жилищно подпомагане.
- Подобни единици в помещенията - Ако единицата, която се опитва да бъде одобрена от раздел 8, се намира в имот, който има една или повече подобни единици, които не са част от обществена програма за подпомагане на жилищното настаняване, PHA ще сравни единиците. Наемодателят трябва да удостовери, че размерът на ваучера за избор на жилище по раздел 8 няма да надвишава размера на наема, който наемодателят събира за другите сравними единици в помещенията.
Какво, ако вашият апарат не се счита за разумна наем?
Ако след провеждане на сравнимото си търсене, Обществената жилищна администрация установи, че вашият обект не е подходящ за наемане, вашият обект няма да отговаря на условията за настаняване на наемателя от секция 8. Няма да можете да събирате ваучера за избор на жилище, дори ако наемателят е готов да плати повече от собствения си джоб, за да живее във вашия апарат. Наемателят от раздел 8 има право да търси раздел, който се счита за разумен.