01 - Само лихви по ипотеки - популярен избор по време на високи периоди на оценка
- Заемополучателят удовлетворява главницата с плащане с балон
- Заемът се амортизира и заемополучателят ще получи ново, значително по-високо месечно плащане
- Имотът се продава.
Предимството е, че лихвеният ипотечен кредит дава възможност на кредитополучателя да отсрочи плащанията по главницата за този 5-10 годишен период, като поддържа месечните плащания ниски и потенциално освобождава парични средства за други инвестиции или да покрива месечните разходи. Също така през този период плащанията само за лихви са данъчно приспадаеми (моля, консултирайте се с вашия данъчен специалист).
Пример за период на ипотека само за лихви / висока оценка
Лихвеният ипотека се е превърнал в популярен избор за инвеститорите в области, в които нарастващите стойности на имотите или високите периоди на поскъпване са направили намирането на инвестиции с положителни парични потоци особено трудни.
Ето един пример: Вие търсите дома. Стойностите и цените на недвижимите имоти се увеличават в района, който търсите. Едновременно с това другите ви инвестиции не се справят много добре. Може да разгледате ипотека с интерес само като по-добра стратегия. Но помнете, кредиторите разглеждат лихвите само като ипотеки като по-рискови и те ще ги начисляват по-високо.
Пример: 30-годишен лихвен заем от 100 000 долара при лихвен процент от 7.0%:
• Плащане само за лихви: $ 583 / месец, $ 7,000 / година
• Конвенционално плащане: $ 665.30 / месец, $ 7.984 / година
• Спестявания през първите десет години: $ 82 / месец, $ 984 / година
02 - Схеми на живот на кредита и причини за един лихвен заем
Лихви и главни плащания
Фигура 1, по-горе, показва месечния график на плащанията за заема. Инвеститорът плаща лихва само по време на първоначалния период на заема, след което заемът отново амортизира да плати главницата в размер на 100 000 долара за оставащите години.
Фигура 2 показва, че основният баланс остава непроменен по време на периода само за лихви и започва да намалява едва след като инвеститорът започне да плаща главницата. Един лихвен заем може да бъде подходящ за инвеститор, който:
- Опитва се да избегне отрицателен паричен поток през първите години от дадена инвестиция,
- Планове за обръщане на имота,
- Има ли други употреби за паричните средства, които биха били платени като главница, или
- Очаква високи нива на оценка на имота.
Потенциални рискове
Първичният риск за инвеститора остава с отрицателен собствен капитал, ако пазарната стойност на имота намалява, тъй като по време на лихвения период не се изплаща главница.
Други потенциални рискове включват:
- Вашият доход не се е увеличил, както се очакваше
- Възможно е да има санкции за предплащане
- Тъй като много лихви само за ипотеки са регулируеми (ARM), първоначалните плащания може да са ниски, но ако лихвените проценти се повишат,
- Нямате парите, когато се изисква главно изплащане
- Общият пазар на недвижими имоти намалява и продажбата не е непосредствена.
- Трудно е да се прогнозират какви лихвени проценти ще бъдат, ако главницата бъде повторно амортизирана.
Авторът: Крис Смит е инвеститор в недвижими имоти, основател на онлайн справка за инвеститори и професионалисти в областта на недвижимите имоти и публикува статии в списанието Corporate Finance, Euromoney и Business Journal Network.
03 - Актуализация след ипотечното катастрофа
UPDATE:
Исках да актуализирам тази статия след катастрофата. Това е сега 2016 г., а жилищният пазар все още се възстановява от катастрофата, която започна през 2006 г. Имаше много впечатляващи за вината случаи на катастрофата и една от целите беше слабата политика на кредитиране. Ипотечните дружества са обвинявани за кредитирането на хора, които не би трябвало да получат ипотека, или на тези, които са получили ипотеки, които не могат да си позволят.
Аз не интересувам само ипотеките са фактор, тъй като те са доста специална ниша, използвана много от инвеститорите. Някои от тях обаче излязоха, защото бяха прекомерно лостови. Както и при многобройните креативни видове заеми, заемът с лихвен интерес почти не съществува след катастрофата, но се връща в основния поток в наши дни. Тя обслужва добре определени легитимни инвестиционни стратегии за ниша.