Тя може да бъде изчислена и през следващите години въз основа на прогнозната стойност на имота, намалена с ипотечния баланс. Това би било текущата инвестиция в капитала, която бихте имали в имота, коригирана с всяко увеличение на стойността и изплащането на ипотеката.
Защо да измерваме ROE в бъдещи години?
За разлика от някои други възвръщаемост на инвестициите, изчисленията за възвращаемост на инвестициите, това измерва вашата възвръщаемост на променящия се брой. Парите, които сте вложили в авансовото плащане, не са се променили, но през годините правят други фактори и те променят възвръщаемостта на собствения капитал. Това се дължи на промяната на собствения Ви капитал. Първо, нека да разгледаме какви ползи Ви харесват при притежаването на отдаване под наем:
- Изплащане на кредита: Тъй като продължавате ипотечните плащания, плащате основния заем. Вашият акции се увеличава, защото дължите по-малко по отношение на стойността.
- Оценяване на стойността: Вашият дом се оценява ценно с течение на времето. Така че, докато намалявате това, което дължите, вие също увеличавате това, което си заслужава. Разликата между двете расте; собствения капитал.
- Паричен поток : Всеки месец ще бъдете банкирани в брой, парите, платени под наем, които надвишават ипотечното плащане и разходите.
- Увеличаване на данъците върху доходите: Амортизацията е огромна полза. Всяка година можете да приспаднете част от стойността на структурата като амортизация от приходите от наем. Не сте похарчили нищо, но приспадането е точно както сте имали.
Това са невероятни предимства, които правят недвижимите имоти много по-добре от други инвестиционни активи. Виждаме обаче, че има няколко, които променят нашето равновесие, което непрекъснато расте. Да разгледаме един пример:
Вие купувате жилище под наем за $ 100 000 с $ 20 000 надолу. В годината на покупката виждате, че тя струва 100 000 долара, но дължите само $ 80 000, тъй като имате тази авансова сума от 20 000 долара като собствен капитал.
Да приемем, че вашият годишен положителен паричен поток е $ 3,600, или $ 300 на месец за ипотека и разходи. Така че нашата ROE е $ 3,600 / $ 20,000, или 0,18 = 18% възвръщаемост на капитала. Вие сте инвестиционен гуру!
Сега нека напреднем десет години. Вие плащате ипотеката си, а домът е оценен на стойност, сега струва $ 118,000. Вашият баланс, дължащ се на ипотеката, е спаднал от $ 80,000 на $ 66,000. Сега погледнете собствения си капитал. 118 000 долара - 66 000 долара = 52 000 долара, новият ви капитал в нашия прост пример. Сега нека направим изчислението отново за ROE. Получавате малко повече под наем, така че паричният Ви поток вече е $ 4,400 на година. $ 4,400 / $ 52,000 = 8,5% Възвръщаемост на капитала.
Какво стана? Това е просто, тъй като увеличението на акциите със сигурност не може да увеличи наемите бързо. Така че, това все още е чудесна инвестиция? Вижте какво можете да направите сега с $ 52,000. Може да е време за продажба и реинвестиране.