Когато работите с клиенти на инвеститори в недвижими имоти, важно е да имате знания, които да им помогнат да определят жизнеспособността на инвестициите. Паричният поток е доста важен, тъй като той пренебрегва дали някои неща могат да бъдат приспаднати за данъчни цели. Данъчната декларация ви показва някои неща, но паричният поток ви разказва повече.
В крайна сметка всеки инвеститор има различни лични и инвестиционни бизнес цели и различни данъчни задължения въз основа на общия им доход и други фактори.
Не ни е грижа за това. Ние се грижим за това как ще се извърши инвестицията и ще я оставим на инвеститора, за да видим дали той отговаря на целите и личните си потребности от данъчно облагане.
Инвеститорът на имоти за отдаване под наем се интересува много от паричния поток. Това е основната причина повечето от тях да сключат сделка. Разбира се, собствеността трябва да се увеличи в стойността през периода на собственост и те могат да реализират печалба, когато я продадат. Но това е месечният чек в банката, който е голям мач.
Трудност: Лесно
Необходимо време: 15 минути след събирането на данните.
Ето как:
- Започнете с нетния оперативен доход на имота.
- Извадете парите за обслужване на дълга. Това е сумата, изразходвана за цялото ипотечно плащане, лихва и принцип.
- Извадете всички капиталови разходи. Това би било парите, изразходвани за подобрения на имота, независимо дали те са приспаднати тази година или не. Това е действително изразходваните парични средства.
- Добавете всички постъпления от заема. Това са парите, взети на заем, различен от първоначалния ипотека. Ако сте направили капиталови подобрения, но сте извадили заем, за да го платите, поставете тук сумата на кредита като допълнение.
- Добавете привлечени лихви. Ако имотът има заеми или инвестиции, които предоставят пари в брой като лихва, добавете това тук.
- Вие вече сте стигнали до резултата, който е Cash Flow Before Taxes (CFBT) за този имот. Ето реда на редакцията:
- Започнете с нетен оперативен доход
- Изваждане на дълг
- Извадете изплащането на капиталови подобрения
+ Добавете кредитни приходи за заеми за финансиране на операции
+ Добавете обратно всеки спечелен лихвен процент
= Паричен поток преди данъчно облагане
Съвети:
Вземете финансовия калкулатор за недвижими имоти тук .
Други ползи от наемане на недвижими имоти
Паричният поток е голямото теглене, но това е само една от няколкото големи предимства на наемателите на недвижими имоти. Има повече хора, които всяка година превръщат част от своите други класове активи, като акции и облигации, в недвижими имоти. Повечето от тях се намират в отдаване под наем и най-вече в еднофамилни къщи. Това е естествено, тъй като те имат опит в еднофамилни домове; те живеят в едно.
Средният нов инвеститор е уютен с еднофамилни наеми, а повечето от тях са наел или апартамент, или дом в живота си. Така че те могат по-лесно да направят инвестиционния скок на този пазар. В действителност, някои смятат, че е доста вълнуващо да се премине от минало наемател на наемодател.
Има някои големи данъчни облекчения при наемане на недвижими имоти. Разбира се, обикновено можете да приспадате всички разходи за управление, реклама, поддръжка и нормални ремонти.
Можете също така да приспаднете ипотечния лихвен процент . Но, един наистина хубав приспадане идва, без да се налага да прекарват една стотинка от джоба. Това е приспадането на амортизацията . IRS ви позволява да направите амортизация на наетата структура над 27,5 години. Стойността на земята трябва да бъде извадена.
Това води до приспадане на няколко хиляди долара всяка година, но никога всъщност не харчите тези пари. Така че, като чичо Сам поставя пари в джобовете ви. Винаги се консултирайте със счетоводител. Ако продавате имота по-късно, може да се наложи да върнете част от това като възстановен амортизационен разход.
Наемните имоти също обикновено са по-малко рискови от запасите. Въпреки че облигациите могат да бъдат по-малко рискови, те също така обикновено имат далеч по-ниски добиви. Възвръщаемостта на инвестициите, възвръщаемостта на инвестициите, е много по-добра при отдаване под наем.
Това са добри неща, за да знаете дали ще обсъдите наемането на имот, инвестирайки с новак. Всеки трябва да започне някъде.