Когато са включени в няколко услуги за регистрация, обикновено липсата на електричество и телефон ще доведе до включването на имота като непроменено, въпреки че има пътна или улична услуга.
Неодобреното е отворено за интерпретация
Докато дефиницията изглежда ясна, има различни неща, които потенциалните купувачи ценят при търсенето на сурови имоти. Непроменено почти винаги означава, че на имота няма електромер, телефонна кутия или природен газ. Това обаче е тясно определение.
Колко далеч са тези неща? В много селски райони са изброени много парцели с непроверени земи. Един много отдалечен парцел определено не беше оправдан от определението. До имота дори нямаше публичен път. Вместо това е издадено разрешение за използване на път и порта на горската служба в САЩ. Нямаше електричество, газ или телефон някъде на разумно разстояние до границите на собствеността.
Начинът, по който имотът е бил изброен, е важен, тъй като го изброява като непроменен, определено го отрязва от всички търсения от хора, които искат само парцели с комунални услуги на линията на собственост. Въпреки това, много пъти бяха на разположение на няколкостотин ярда и имаше сервитути, които да им позволят да бъдат доведени до имотната линия.
Често има поле в MLS за разстояние до комунални услуги, което помага. Най-добре е, когато правите MLS търсения, за да включите цялата земя, така че да не пропуснете имот с потенциал, само защото е посочен като непроменен.
Грешките от агентите за регистрация обикновено включват не получаването на цялата информация за земята.
Също така, понякога има грешки в изследването. В един от случаите неправилно проучване беше приложено към обявяването на пакет от 5 акра. Това беше предварителното проучване на много по-голям парцел, от който е подразделението за продажба. Купувачът получи правилното проучване по време на транзакционния процес, но това беше смущаващо за агента.
Друга характеристика на някои пазари е, че много отдалечени поземлени имоти могат да останат на пазара от години. Дните на пазара често са между 1000 и 2000. Това може да е работа и пътуване с четири колела, но агентът за регистрация наистина трябваше да излезе и да провери имота най-малко веднъж годишно, за да види дали:
- имаше някакви скутери, които живееха там в стар автобус.
- всички знаци, които поставяхте, бяха все още там и не бяха застреляни с дупки.
- не се стига до нелегален пълен дъмпинг.
Собствениците почти винаги са напуснали държавата, и след като решат да посочат имота, почти никога не го посещават отново.
Съображения при закупуването и продажбата на непроменена земя
Не мога да говоря с всеки пазар, но в моите имаше допълнителни притеснения за купувачите, когато пазаруваха за непроизведена земя.
- Скъртери и неблагоприятно притежание : в повечето държави някой може да заема земя срещу интересите на собственика и без да знае, и след определен период от време всъщност заема законно земята. Всеки купувач иска да направи задълбочена проверка на цялата собственост, за да се увери, че няма скутери.
- Може ли да е застрахован за титла: на моя пазар имаше големи площи с съмнителна история на титлата, която не можеше да получи застраховка за титлата. Преди да изпълните дори договор, е добра идея да се консултирате с компания-титуляр с правно описание.
- Как ще получите комунални услуги на собствеността линия: ако някога искате да използвате земята за повече от уикенд RV или към къмпинг палатка, ще в някакъв момент искате да донесе комунални услуги. Има ли сервитути на място или можете да ги получите за в бъдеще?
- Необезпечените не означават непременно ограничения: ограничения върху даден имот могат да се налагат и те се прехвърлят със земята, почти невъзможно да бъдат премахнати. Това не означава, че те винаги са спазвани, но те могат да бъдат проблем.
Необработената земя може да бъде чудесна инвестиция, но направете си домашното преди покупка. Понастоящем някои проучвания за възможна предишна употреба и опасности за околната среда може да са подходящи.
Някои ферми имаха стари дизелови резервоари за гориво за трактори, а някои можеха да се считат за опасност.