Но реалността е, че печалбите от продажбата на основното ви жилище вероятно ще са доста малки - ако изобщо се материализират.
Оценяване на недвижимите имоти и инфлация
Първото нещо, което трябва да се има предвид, е поскъпването в дома в контекста на инфлацията.
Може да бъдете изненадани да осъзнаете, че благодарността на вашия дом може да бъде компенсирана от инфлацията. Това е особено вярно, ако не живеете на горещ пазар на недвижими имоти. Чуваме драматични истории за благодарност в някои райони на страната, но повечето хора купуват жилища в райони, където годишното поскъпване вероятно няма да победи инфлацията с много.
През септември 2007 г., според Федералната резервна банка на Сейнт Луис, средната продажна цена на новите домове, продавани в САЩ, е била 240 300 долара. През септември 2017 г. този брой е бил до $ 319,700. Когато обаче използвате номера с помощта на Инфлационния калкулатор на САЩ, някои от тези оценки изчезват. Вместо да виждате 79,400 долара, реалната стойност на това поскъпване е по-близо до $ 33,648.
Това все още не изглежда много лошо. В крайна сметка стойността на вашия дом се е увеличила с повече от $ 30,000. Но нека не забравяме разходите.
Притежаването на дом идва с допълнителни разходи
След това трябва да извадите разходите за собственост от печалбите си.
Да приемем, че получавате ипотека за $ 250,000 при лихвен процент от 3,92%. В течение на 30 години, според ипотечния калкулатор на Google, ще платите 175 353 $ в интерес. Дори ако вашият дом поскъпва с 30 000 долара, коригирани с инфлация на всеки 10 години (на обща стойност 90 000 долара), това все още не е достатъчно, за да компенсира лихвата, която плащате за заема.
А интересът, който плащате, не е единствената цена, с която се сблъсквате. Не забравяйте, че плащате имуществени данъци в повечето държави. Ипотечният калкулатор на Student Loan Hero включва изчисление на данъка върху недвижимите имоти. Ако данъкът Ви за собственост възлиза на 1,5% годишно, можете да видите общо плащане на данък от 117 000 долара за период от 30 години. И това не предполага увеличение на данъка върху недвижимите имоти - тъй като вашият дом оценява стойността си, така и вашите имуществени данъци.
Вярно е, че можете да удържите част от разходите си върху данъчната си декларация, но приспадането няма същата стойност като кредита. Това може да намали доходите и данъчната ви отговорност, но не и на долар за долар. Освен това, според Данъчната фондация, само около 30% от домакинствата разбират. Освен ако не сте сред онези, които описват, няма да видите никакви данъчни облекчения, свързани с вашата ипотека.
Други разходи, свързани със собствеността, включват поддръжка и ремонт, както и застраховка на собствениците на жилища. Може да се наложи да плащате ипотечно застраховане, ако вашето авансово плащане е по-малко от 20%. Докато разчитате на десетилетия от тези разходи, добавени към вашите ипотечни лихви и имуществени данъци, шансовете дори да се счупят дори са доста малки - дори ако вашият дом се оценява по стойност през времето.
Какво, ако приключите неочаквано да продавате?
Ние обичаме да мислим, че пазарът на недвижими имоти винаги ще се покачва. Въпреки това, както видяхме между 2007 и 2009 г., недвижимите имоти могат да формират балон като всеки друг актив. Разрушаването на балона на недвижимите имоти създаде ситуация, в която хиляди хора загубиха много пари. Ако успеете да намалите цените, може да не загубите толкова.
Въпреки това, ако сте принудени да продавате по време на катастрофа на пазара на недвижими имоти, няма какво да направите, за да спасите ситуацията. Може да загубите пари в дома си, освен това, което вече сте платили по лихви, данъци и други разходи.
Какво да наемете?
Разбира се, тъй като несъвършена инвестиция като покупка може да бъде, възможно е да се отбележи, че наемането може да не е решение. В края на краищата, когато правите ипотечни плащания, най-малкото изграждате капитал във вашия дом.
Когато наемате, помагате на собствения си собственик да изгради капитал.
Това обаче не означава, че наемането трябва да се избягва на всяка цена. В зависимост от пазара си, отдаването под наем може да бъде добър избор, дори ако това означава, че не изграждате собствен капитал.
Това е особено вярно Ако живеете в район с високи цени на жилището и можете да наемете за по-малко от месечните агрегирани разходи за ипотека, поддръжка и други разходи. Не само пестите пари на месечна база, но след това можете да инвестирате разликата на пазара и потенциално да реализирате по-голямо поскъпване, отколкото бихте получили от вашата инвестиция вкъщи.
Между ноември 2007 г. и ноември 2017 г. S & P 500 имаше годишна доходност от 9,672%, коригирана с инфлацията. Да кажем, че ще ви струва $ 1,100 на месец, за да имате дом през този период, но вместо това сте живели в апартамент с месечен наем от $ 700. Ако сте инвестирали разликата от $ 400 между наемане и покупка всеки месец през тези 10 години, стойността на вашата инвестиция ще бъде $ 83,587.81.
Има и фактът, че наемането означава, че не губите пари, ако сте принудени да продадете дома си по време на спад. От друга страна, ако успеете да останете във вашия дом и да управлявате пазарните събития и спада на цените на недвижимите имоти, можете да изградите достатъчно капитал във вашия дом, който да може да се използва по време на пенсиониране. Дори и да се разбиете дори дори (или дори да губите цялостно) в дома, то може да бъде принудително спестяващо превозно средство, което има потенциал да ви осигури голямо количество капитал, когато продавате.
Тя може да бъде и място, където можете да живеете безвъзмездно през годините на пенсиониране (все пак може да се наложи да плащате данъци върху имуществото), или можете да използвате обратна ипотека за достъп до собствения капитал, за да затворите разликата в доходите при пенсиониране. Вие няма да видите тези опции, когато наемате.
Когато купувате дом, това е инвестиция
Вместо да разглеждате основното си жилище като инвестиция, помислете за други причини, които да купите. Може би искате място да се обадите на собствените си хора, да изградите равнопоставеност и да поставите корени в обществото. Това са добри причини да купите! Обратно, ако смятате, че ще имате по-мобилен начин на живот, може да има повече смисъл да се наеме, дори ако не изграждате собствен капитал. Докато правите други разпоредби за планиране на вашето бъдеще, наемането може да бъде жизнеспособна опция, в зависимост от местния пазар и вашите дългосрочни цели за начин на живот.
Накрая, ако искате да превърнете дома си в истинска инвестиция, трябва да направите нещо друго освен да живеете в него. Наемането му, след като сте го преместили или го използвате, за да правите пари чрез Airbnb, може да бъде начин да видите реално възвръщаемостта на покупката на вашия дом.
Но ако просто живеете там, не разчитайте на това, осигурявайки голяма възвращаемост на инвестициите.