Какво може да се развие на сушата?
Възможностите за това, на коя земя може да се използва, са безкрайни.
Докато изискванията за зониране ще ограничат това, което може да бъде построено върху определен парцел земя, като цяло всичко може да се развие върху сурова земя. Например:
- Еднофамилна къща
- Многофамилна къща
- Офис пространство
- Търговско пространство
- Смесено търговско и жилищно пространство
- хотел
- Курорт
- Стрийп Мол
- Болница
- Търговски център
- ферма
- Паркинг
Каква е целта Ви при закупуване на земя?
Преди да купите парче земя, трябва да решите каква е целта на инвестицията. Съществуват няколко различни стратегии, които трябва да се вземат под внимание, а това не е еднообразен подход. Два различни инвеститора могат да имат два много различни подхода за едно и също парче земя. В допълнение, същият инвеститор може да има два различни подхода за два различни парцела земя.
Ето седем стратегии, които трябва да имате предвид при закупуване на земя:
1. Купуват и продават:
При този подход вие основно преобръщате земята. Смятате, че сте закупили земята под пазарната стойност и се надявате да намерите друг купувач, който е готов да плати на или над пазарната стойност.
Вие се надявате за бърза продажба с малко или никаква допълнителна работа върху земята от ваша страна.
2. Купете и задръжте:
При този подход купувате земята и я задръжте за определен период от време. Вие вярвате, че земята ще бъде ценна. Вие все пак ще трябва да плащате данъци върху земята, както и всички допълнителни разходи за поддържане на земята през това време.
Това е общ подход в областите, които се обновяват отново. Инвеститорът купува земята с надеждата, че може да я продаде на разработчик в бъдеще, тъй като районът става все по-популярен.
3. Купувайте, развивайте и задръжте:
При този подход закупувате сурово парче земя с намерението да развиете сами земята. Например, бихте могли да построите комплекс от къщи, които ще отдадете под наем на жилищни наематели. Бихте могли да решите да построите и лента, която можете да отдадете под наем на наематели на дребно. Друг вариант би могъл да бъде разработването на нощувка и закуска, която да управлявате и управлявате.
4. Купете, култивирайте и задръжте:
При този подход, вие сте по-заинтересовани да използвате реалната земя, отколкото изграждането на собственост върху земята. Например, може да искате да отглеждате реколтата на земята, да я използвате за добитък, да създадете ферма за коледно дърво или да настроите лозе. Вие активно ще управлявате земята и се надявате да направите печалба от това, което земята може да произведе.
5. Купете, преминете през процеса на предоставяне на права и продавайте:
В този сценарий ще закупите земята и след това ще преминете през процеса на разполагане на имота за специфична употреба. Например, може да има парцел земя, който е бил озеленен за търговски цели, но сега, когато районът е развит, ще бъде отличен обект за нова високоетажна жилищна сграда.
Ако сте в състояние да наемете земята за жилищно ползване, тя ще направи земята по-ценна за потенциалните предприемачи и по-желателна, тъй като това е една допълнителна стъпка, която не е нужно да правят сами.
6. Купуват, развиват и продават:
В този случай купувате земя с намерение да развиете сами земята и след това да я продадете на крайния потребител. Например купувате земя, построявате нов дом и след това го продавате на купувач, който иска да живее в него. Като друг пример, вие създавате лозе и го продавате на купувач, който ще управлява и управлява лозето.
7. Купуване, разработване и отдаване под наем:
Накрая, можете да развиете земята и след това да наемете земята на някой друг. Например, можете да купите земя и да решите да поставите паркинг, защото там няма достатъчно паркиране в района. Собственикът на многофамилни имоти в съседство пита дали те могат да наемат парцела от вас, защото нямат достатъчно място за паркиране на наемателите си.
Рискове, които трябва да се вземат предвид при закупуване на земя
Едно неразвито парче земя със сигурност изглежда има безкрайни възможности. Обаче скоро ще откриете, че има много ограничения и предизвикателства, с които ще се сблъскате, когато се опитвате да развиете или продадете тази земя. Правителството може да ограничи вида на имота, който може да бъде построен, или начина, по който може да се използва земята. Може да срещнете екологични проблеми като наводнения или замърсители.
Ето пет рискове за закупуване на земя, за да сте наясно с:
1. Класификация по зониране
Един основен проблем, който може да срещнете при закупуването на земя, са зонирането с начина, по който може да се използва земята. Всеки град има план за използване на земята. Това основно разделя града на различни области, включително търговски, жилищни, селскостопански, индустриални, исторически или дори смесени.
Използване на земята:
Първият въпрос, с който ще трябва да се справите, е начинът, по който може да се използва земята. Ако земята е застроена за жилищно ползване и планирате да построите жилищен имот върху земята, тогава нямате проблем.
Въпреки това, ако искате да промените начина, по който е разположена земята, може да имате битка на ръцете си. Например, земята е позната за жилищни нужди и бихте искали да построите търговска собственост на обекта. Някои от тези класификации на зони са на десетилетия, така че градът може да бъде отворен за прекласификация на земята, ако новата функция има смисъл с текущото разположение на града. Други пъти това не е толкова лесно.
Ще трябва да подадете молба до града, за да пренастроите земята. Много градове ще искат да покажете, че има значителна промяна в квартала, която ще оправдае промяната в зонирането. Ще трябва да представите предложение за това, което ще изградите на сайта. Ще трябва да покажете, че вашето развитие е съвместимо със съществуващия план за развитие на земя, който градът има и че няма да има отрицателни последици, като например причиняване на наводнения в района или увеличаване на трафика.
Вероятно ще има публично изслушване. Дори ако можете да получите борда на градския съвет, може да имате отделна борба на ръцете си със съседите, които ще поискат да ви попречат да сте в състояние да построите.
2. Ограничения за зониране
Вторият фактор, който трябва да вземете предвид при закупуването на земя, е размерът на развитието, което ще ви бъде позволено да построите.
Изисквания за неуспех:
Обикновено има код, който изисква собствеността ви да бъде изградена на известно разстояние от съседните имоти. Това включва предната част, която вероятно е улицата, двете страни и гърба. Постоянни структури, като например дом, гараж или палуба, трябва да бъдат изградени на известно разстояние от имотните линии.
В зависимост от размера на парцела, който гледате, това може значително да повлияе върху размера на структурата, която може да бъде построена, което потенциално не натоварва инвестицията.
Покритие на партидата:
Този код е налице, за да се предотвратят проблемите с наводненията. Трябва да има определен процент от обекта, който не е покрит, където дъждът има способността да проникне в почвата, така че да не наводнява съседни свойства.
Площ:
Квадратните кадри на всеки етаж на имота (някои градове включват мазета, други не) ще бъдат добавени заедно и след това разделени на размера на партидата. Общата площ на пода може да бъде само определен процент от размера на партидата, който всеки град ще определи.
Височина:
Трябва да знаете височината на структурата, която можете да изградите. Ако сте планирали трифамилна сграда, но градът няма да позволи повече от две етажа на това място, инвестицията няма да ви направи паричен смисъл.
Сгради за аксесоари:
Ще има кодови ограничения за размера и разположението на конструкции като гаражи и навеси. Възможно е да има изискване колко места за паркиране трябва да имате за имота. Някои градове могат дори да изискват тези помещения да бъдат покрити.
3. Екологични проблеми
Трети риск от закупуване на сурова земя е, че не знаете какво се крие под почвата. Може да срещнете високи нива на радон или азбест. Почвата може да бъде нестабилна и неспособна да се надгражда. Ако изграждате върху почва, която не е стабилна, тя може да доведе до напукване на основата на вашето имущество.
Земята може да се намира в зона на наводнение. Това няма да бъде краят на света, ако можете да вдигнете имота нагоре или да промените степента на почвата, за да предотвратите наводняване. Застраховката за наводнения е много скъпа и може да бъде прекъсвач на сделката за потенциални купувачи.
Съществуват обаче изключения. Голяма част от Хобокен, Ню Джърси се намира в зона на наводнение, но поради близостта си до Ню Йорк, земята в тази област се счита за много ценна.
4. Достъп до комунални услуги
Колко лесно е да получите комунални услуги на място? Това включва канализация, течаща вода, електричество, газ, телефон, кабел и интернет. Съседните имоти имат тези услуги, или е вашият парцел в средата на нищото.
Ако вашият имот е в средата на нищото и няма достъп до канализационната мрежа, можете да направите тест за просмукване, направен върху почвата, за да определите дали в имота може да се инсталира септична система. Този тест определя колко бързо водата изтича през почвата. Ако приемем, че земята преминава теста за просмукване, ще трябва да копаете и кладенец за питейна вода, която лесно ще струва пет цифри.
Получаването на тези комунални услуги във вашия имот може да бъде значителен разход. Ако не можете да получите достъп до необходимите помощни програми, това е бедствие за всяко потенциално развитие, което обмисляте.
5. Няма приходи, но разходи
Когато купувате сурова земя, няма нищо на земята, така че не генерира доход. Много е трудно да получите заем на свободна земя, така че вероятно ще трябва да платите пари за земята, оставяйки много пари, обвързани с инвестицията.
Няма генерирани доходи, но все пак ще бъдете отговорни за разходите по земята. Основният разход ще бъде данък. Може да се наложи да плащате и за поддържане на земята, като редовно рязане на тревата.