Помислете за непредвидени обстоятелства като клауза за избягване
Типична клауза за непредвидени обстоятелства може да се чете по следния начин: "Този договор зависи от това, че купувачът успешно получи ипотечен заем с лихвен процент от 6% или по-малко."
Ако ставките се покачат изведнъж, така че този процент е по-дълъг, договорът ще бъде прекратен. Вече не би било задължително нито за купувача, нито за продавача.
Редица много нормални и общи непредвидени обстоятелства се появяват в повечето договори и сделки с недвижими имоти.
Ипотечно одобрение
Договорът обикновено уточнява, че сделката ще бъде завършена само ако ипотеката на купувача бъде одобрена с по същество същите условия и номера, както са посочени в договора. С други думи, ако в договора се посочва авансово плащане от 30% и конвенционален 30-годишен заем, това трябва да бъде одобрено от заемодателя. Обикновено това е просто намаляване или одобрение на тези условия, но понякога на купувач ще бъде предложена друга сделка и условията ще се променят. Типът заем също може да бъде посочен в договора, като например VA или FHA.
Застрахователно одобрение
Купувачът няма да иска да затвори дома си - и кредиторът определено няма да го затвори - ако купувачът не е в състояние да получи застраховка на собствениците на жилище.
Купувачът трябва незабавно да кандидатства за застраховка, за да спази крайните срокове за възстановяване на суровите пари, ако домът не може да бъде застрахован по някаква причина. Понякога миналите претенции за плесен или други проблеми могат да доведат до проблеми при получаването на достъпна застраховка на собствениците на жилища.
оценка
Сделката трябва да зависи от оценка най-малко на размера на продажната цена.
Ако оценката дойде по-ниска, може да се наложи друго преговаряне, за да се види дали продавачът ще намали цената, за да компенсира разликата. Ако не, това може да доведе до анулиране на договора.
Дата на закриване
Завършването на транзакцията обикновено зависи от нейното затваряне на определена дата или преди нея. Да приемем, че заемодателят на купувача има проблем и не може да финансира сделката до датата на закриване / финансиране, посочена в договора. Технически, продавачът може да се оттегли, въпреки че крайната дата обикновено е само удължена, освен ако продавачът няма друга по-висока оферта, чакаща в крилата. Тогава той може да иска да напусне настоящата сделка, за да може да я приеме.
Свързани с проверките
Сделката може да зависи от това купувачът да приеме имота "както е". Това е често срещано при сделки за възбрана, при които имуществото може да е изпитало някакво износване или пренебрежение. По-често съществуват различни инспекции, свързани с непредвидени дати и изисквания, че купувачът трябва да приеме резултатите от проверката или да възрази срещу тях с условия за ремонт. След това продавачът може или да приеме, или да отхвърли тези условия.
Задоволителен ход
Затварянето ще се случи, ако купувачът е удовлетворен от окончателното преминаване на имота в деня или деня преди закриването му.
Ще има проблеми, ако липсва осветително тяло, врата или включен уред, или в противен случай имотът е понесъл някакви щети от момента на сключване на договора.
Продажбата на друг дом
Понякога купувачът може да затвори само ако може да получи средства от продажбата на настоящия си дом, който обикновено е по договор в момента, в който сключи сделката за новия дом. Новата сделка зависи от закриването и финансирането на тази сделка. Продавачът може да не приеме предложението на купувача, ако включва този случай, ако има други, които идват.
Просто за нищо
Или продавачът, или купувачът могат да предложат почти всякакъв вид непредвидени случаи при договаряне на договори, но това не означава, че то ще бъде прието. Непредвидимите обстоятелства са обичайни и нормални при сделките с недвижими имоти. Те обикновено са само част от процеса и всичко върви гладко, но от време на време или купувачът, или продавачът могат да причинят проблеми.