Защо купувачите използват одеял ипотеки
Купувачите, особено на пазарите на търговски недвижими имоти, използват по- осезаеми ипотеки по няколко причини. Кредиторите правят пари, давайки заеми. Ако броят работи и получат достатъчно сигурност, търговските кредитори ще произведат овърнайт ипотеки, използвани в инвестиции в търговски имоти. Може би следващата ви инвестиция ще бъде по-добре обслужена с овърнайт ипотека.
Трябва да консолидирате имоти за рефинансиране
Един инвеститор може да притежава няколко имота, финансирани по различно време и с много различни условия за ипотека.
Ако ставките са ниски, би било възможно групирането на имоти заедно за рефинансиране с обща ипотека. По този начин плащанията биха могли да бъдат по-ниски общо. Това би могло също да позволи на собственика да вземе пари в брой, за да бъде използван за по-нататъшни инвестиции. Особено, ако инвеститорът държи множество домове, закупени по различно време при различни лихви по ипотеките, това може да бъде опция, ако има някакъв капитал. За имоти, държани за известно време, може да изглежда така:
- Собственост Стойност 165 000 долара, заем от 125 000 долара при 6,5%, плащане $ 847 / месец
- Имот Б стойност $ 172,000, заем баланс $ 122,000 на 6.75%, плащане $ 809
- Имот С стойност $ 149,000, заем салдо $ 118,000 на 6,0%, плащане $ 746
- Общата стойност е 468 000 щатски долара, дължимата сума е 365 000 долара, а общите плащания са в размер на 2 402 щ.д.
- Капиталът е приблизително 23%, така че е възможен заем.
- Нова обща ипотека от 365 000 долара при текуща 5,0% лихва е заплащане от $ 1,959
- $ 443 увеличение на месечния паричен поток
Увеличаване на финансирането за нови придобивания
Да предположим, че инвеститорът иска да развие или рехабилитира търговска собственост. Сумата на паричните средства, необходими за покупката и работата, е по-голяма от тази, която може да бъде заета само за това имущество. Купувачът би могъл да предостави други имоти в сделка с ипотека върху недвижими имоти.
При правилните условия купувачът може да получи повече от необходимите средства за новия проект. Както можете да видите в предишния пример, ние работим с имоти, притежавани за известно време или имаме големи авансови плащания. Новият заем ще се нуждае от значителен дял, особено ако вземете пари в брой.
По-добри условия за заем
Чрез включването на други имоти в одеяла ипотека заемодателят е по-добре защитен с допълнителна стойност като обезпечение. Това често може да се използва като инструмент за договаряне на по-добри лихвени проценти или други условия за заем. Ако по-ниското плащане позволява положителен паричен поток от наеми, това може да е начинът да отидете. Да предположим, че разходите са се увеличили, може би данъци. Използвайки този подход, инвеститорът може да се върне или да се приближи до предишния паричен поток с очевидна ипотека.
Продавачите могат да блокират допълнителната собственост в холдинговата хартия
Ако продавате имот и поиска да поеме част от финансирането, продавачът може да защити позицията си по-добре, ако може да накара купувача да използва друго имущество, което притежава, като допълнителна гаранция за заема. Може би едно семейство инвеститор къща под наем със значително портфолио се опитва да се премести в инвестиция апартамент.
Намерен е проект, но продавачът трябва да вземе обратно част от финансирането. Те могат да направят това само ако купувачът използва други свойства, за да даде на продавача по-голяма сигурност.
Както можем да видим, има много сериозни бизнес причини за използването на овърнайт ипотека за недвижими имоти. Ако някои или всички от тези критерии присъстват, купувачите, продавачите и кредиторите трябва да обмислят тази алтернатива.