При подизпълнител агентът, който донася купувача, всъщност работи за продавача като подразделение на брокерния регистър. Това е важно, тъй като агентът, работещ с купувача, действително дължи доверителни задължения на продавача, а не на купувача.
Тази практика е мъртва в повечето държави, тъй като агенцията за купувачи става все по-разпространена и защото купувачите се нуждаят от адвокат, който да представлява интересите им в сделката. Също така, тъй като брокерите на брокерски услуги и клиентите на продавачите им са отговорни за действията, грешките и пропуските на поддоставчика, това не е желаната ситуация в по-голямата част от днешния пазар на недвижими имоти.
Актуализация: текущото състояние на представителство в индустрията
Законите за недвижимите имоти са специфични за държавата и има джобове с различен статут и практика. В някои области адвокатите все още затварят сделките като пример. Обаче повечето от това, за което ще говоря, е начинът, по който практикуваме в много държави тези дни.
Субективността просто вече не се прави много повече. Лимитиращият брокер не действа като агент на продавача, а купувачът не е представен от лице, което има задължения към продавача. Да разгледаме някои от вариантите на представителство.
Повечето държави изискват някаква форма на оповестяване на клиента или бъдещия клиент за това как ще ги представлявате в сделката с недвижими имоти. Уверете се, че разбирате правилата на държавата си и различните начини, по които можете да бъдете техен представител. Вашите задължения и задължения към клиента ще варират значително в зависимост от типа представителство, за което сте се съгласили договорно.
Агент на продавача или агент на купувача
Всъщност действате като истински агент и в много държави това трябва да бъде изрично формулирано в писмен вид. Имате доверителни задължения към продавача или купувача си:
- Лоялност: трябва да действате единствено в най-добрия интерес на клиента си. Никакви други интереси нямат предимство, включително интересите на брокера или агента.
- Конфиденциалност: всички поверителни комуникации между вас и клиента и поверителната информация трябва да бъдат запазени завинаги. Изключения за съдебни разпореждания съществуват.
- Оповестяване: имате задължение да разкривате на купувача си нещо в материална природа относно сделката или имота.
- Подчинение: не можете да направите нищо незаконно, но ако това е законно и вие сте инструктирани от клиента да направи нещо, трябва да го направите.
- Разумна грижа: поемете професионален подход към цялата работа за клиента и се очаква да полагате разумна грижа, за да изпълнявате задълженията си по професионален начин.
- Счетоводство: правилно осчетоводяване на всички пари или други ценни неща, които са ви поверени от клиента.
Брокер на транзакции или посредник
Тъй като взаимоотношенията с агенции са редки в наши дни, повечето брокери и агенти действат като брокери на транзакции или посредници за транзакции.
Вие не сте агент, а задълженията на доверителя не се изискват. В действителност, така или иначе, ще предоставяте същата лоялност, разумна грижа, оповестяване и счетоводна информация. Вие просто не сте държани толкова високо, колкото сте, когато сте агент.
Отговорна отговорност
Имах няколко адвокати като купувачи на моя пазар и мога да ви кажа, че никога не са искали да действам като техен агент. Виждате ли, агентът и клиентът се считат за едно в някои отношения. Това е превъзходно взаимоотношение и клиентът може действително да попадне в правни проблеми с грешния агент.
Виждате ли, встъпителната отговорност е, че клиентът е държан отговорен за действията на агента. Предполагайки, че няма нищо измамно, но голяма грешка е направена от агента, клиентът ще бъде държан също толкова отговорен. Можете да видите защо адвокатът няма да иска да бъде отговорен за грешки, които агентът по недвижими имоти може да направи.