Агенция за недвижими имоти Закон: Как се създава агенцията

Статус, който определя задълженията на агентите и правата на клиента

Експресна агенция

Експрес агенцията се създава чрез устно или писмено споразумение между упълномощителя и агента. То показва тяхното изрично намерение за този статут на представителство.

В областта на недвижимите имоти агенцията обикновено се създава чрез писмено споразумение за регистрация с продавач или споразумение за купувачи с купувач. Някои държави позволяват устни споразумения, но повечето не.

Предполагаема агенция

Също така е възможно да се създаде връзка между агенциите чрез действията на страните.

Ако агент по недвижими имоти поема отговорности, които обикновено са такива на агент, но не е подписал споразумение за представителство, тя все още може да бъде считана за агент чрез косвена агенция. Също така, ако клиентът поиска от агента съвет или действия, които обикновено са такива в агенцията, тогава може да бъде създадена косвена агенция.

Някои държави са създали конкретно законодателство, което гласи, че не може да съществува агенция без писмено споразумение за представителство. Това помага да се избегне случайна косвена агенция.

Не ставайте неразкрит двоен агент

В държавите, които не са изключили косвена агенция, ако имате статут на представителство на агенцията с вашия клиент за регистрация, внимавайте какво правите, ако работите с купувач, заинтересуван от тази малка обява. Първо, ще трябва да разкриете статута на агенцията на купувача и след това да не поемете задълженията, които биха означавали, че сте и техен агент.

Начинът, по който това се прави предимно днес

Моят лиценз се задържа в Ню Мексико, но в миналото имах лицензи за брокер в Тексас и Колорадо.

Много държави вече имат документи и оповестявания, които поддържат " посредничество при сделки " или се наричат ​​с други имена, представителство на купувач или продавач без "агенция". Терминът агент за недвижими имоти рядко означава, че вече тези дни.

Така че, мога да взема списък и да не съм агент на продавача, и това е точно това, което винаги съм правил.

Единственият път, когато въпросът за агенция някога дойде с купувач или продавач беше, ако работех с адвокат или съдия. По някаква причина ги привлекли към уебсайта си. Те не искаха аз да бъда техен агент поради заместваща отговорност .

Отклонената отговорност поставя клиента на агента в риск за дейността на неговия агент. Така че, ако искам да направя нещо нередно или да допусна грешка, клиентът ми също ще бъде подведен под отговорност. Тези законни хора знаеха, че не искат този риск, въпреки че знаят, че следя правилата внимателно.

Когато работех с купувачи, винаги работех като брокер на сделки, никога не е агент. Те почти никога не са поискали и формулярът ни за оповестяване на държавата ясно посочва задълженията ми към моя клиент. Тук те са направо от закона:

A. честност и разумна грижа, както е посочено в разпоредбите на този раздел;

B. спазване на местните, щатските и федералните закони за справедливо жилищно настаняване и за борба с дискриминацията, закона за лицензиите за недвижими имоти в Ню Мексико и правилата за комисионната за недвижими имоти и други приложими местни, щатски и федерални закони и разпоредби;

В. изпълнение на всички и всички писмени споразумения, сключени с клиента или клиента;

Г. помощ на клиента или клиента на брокера при завършване на сделката, освен ако не е договорено писмено от клиента или клиента, включително:

1. представяне на всички оферти или насрещни оферти своевременно; и
2. съдействие при спазване на условията на договора и при приключване на сделката; ако посредникът по сделката не предоставя услугата, съветите или съдействието, описани в параграфи 1 и 2 от подраздел D от NMAC 16.61.19.8, клиентът или клиентът трябва писмено да се съгласят, че от брокера не се очаква да предостави такава услуга, съвети или помощ и брокерът оповестява писмено съществуването на такова споразумение на другите брокери, участващи в сделката;

Е. потвърждение от страна на брокера, че може да има въпроси, свързани с транзакцията, които са извън познанията или експертните познания на асоциирания брокер или квалифициращ брокер и че асоциираният брокер или квалифициращият брокер ще предложи клиентът или клиентът да потърсят експертни съвети по тези въпроси;

Е. бързо отчитане на всички пари или имущество, получени от брокера;

Ж. писмено разкриване пред клиента или клиента си и на други брокери, участващи в сделката, на всеки потенциален конфликт на интереси, който брокерът има в сделката, включително, но не само:

1. всяка писмена брокерска връзка, която брокерът има с други страни по сделката;
2. всеки съществен интерес или връзка от бизнес, личен или семеен характер, който брокерът има в сделката;
3. други възможности за брокерски отношения, налични в Ню Мексико;

З. писмено разкриване на всички неблагоприятни материални факти, действително известни на асоциирания брокер или квалифициращ брокер относно имота или сделката или относно финансовата възможност на страните по сделката да завършат транзакцията; неблагоприятните материални факти, изискващи оповестяване, не включват информация, обхваната от федералните справедливи жилищни закони или Закона за правата на човека в Ню Мексико;

I. поддържане на всяка поверителна информация, получена в хода на всяко предварително взаимоотношение, освен ако разкриването е със съгласието на бившия клиент или се изисква от закона;

Й, освен ако не е упълномощено писмено, асоцииран брокер или квалифициращ брокер не трябва да разкрива на своя клиент или клиент по време на сделката, че клиентът или клиентът му от преди това е посочил, че ще приеме продажна цена по-малка от заявената или посочена цена на имот ; че клиентът или клиентът на купувача е посочил преди това, че ще плати цена, по-голяма от цената, представена в писмено предложение; мотивацията на клиента или клиента за продажба или закупуване на собственост; че клиентът или клиентът на продавача или клиентът или клиентът на купувача им ще се съгласят с условия за финансиране, различни от предлаганите; или всяка друга информация, изисквана писмено от клиента или клиента на асоциирания брокер или клиента на квалифицирания брокер, да остане поверителна, освен ако разгласяването не се изисква по закон.

Това се грижи за опасенията, които моите клиенти са имали.