Ливъридж е използването на различни финансови инструменти или зает капитал за закупуване и / или увеличаване на потенциалната възвращаемост на инвестицията - терминът се използва както на Wall Street, така и на пазара на недвижими имоти на Main Street.
Най-лесният пример за недвижими имоти е ипотека, в която използвате собствени средства, за да се възползвате от покупката. В повечето случаи 20% авансово плащане (и добра кредитна история) получавате 100% от имота и къщата, която искате , Някои програми за ипотеки могат дори да ви позволят да отлагате по-малко.
Ако сте инвеститор в недвижими имоти , може да работите в рамките на партньорство и партньорите може да похарчат всички пари, или продавачите може да са склонни да финансират част от покупната цена на имота, който продават. Всички са примери за ливъридж
Пример за ливъридж
Да приемем, че сте търсили къща в голям квартал. Разполагате с 2 имота: къща от 500 000 долара, за която ще ви е необходима ипотека и къща от 100 000 долара, която можете да купите направо.
Сценарий 1: Продължавате с къщата на 500 000 долара, банката и те ще ви дадат ипотека от $ 400 000, ако отложите $ 100 000 или 20%. Ако се предположи, че недвижимите имоти в тази област се покачват може би 5% годишно, за 12 месеца инвестицията е на стойност 525 000 долара.
Сценарий 2: Вие купувате къща от 100 000 долара направо, няма ипотека и не дължите на никого нищо. Ако пазарът на недвижими имоти се покачи с 5% годишно, за 12 месеца инвестицията ви струва $ 105 000.
В сценарий 1, ливъриджът работи във ваша полза, увеличавайки стойността на вашата инвестиция в недвижими имоти. Но ако цените на недвижимите имоти са намалели с 5% през първата година, сценарий 1 щеше да загуби 25 000 долара. Сценарий 2 щеше да се понижи само с $ 5,000.
Неща, които трябва да се избягва при използването на ливъридж за недвижими имоти
Използва се правилно, ливъриджът на недвижимите имоти може да бъде ефективен инструмент за инвеститорите в недвижими имоти за увеличаване на възвръщаемостта на инвестициите. Ключът е да се избягва вземането на решения без подходящо отчитане на рисковите области в ливъридж. Избягвайте тези високорискови поведения и имате много по-голям шанс да реализирате успех в използването на ливъридж за недвижими имоти.
01 - Преброяване на високи нива на оценка
Дори ако имотът се оценява на нива от 12% до 20% в продължение на няколко години, разчитането на този процент да продължи е изключително рисковано предложение. Това може да ви накара да плащате за имоти, очаквайки да осъзнаете разликата в продажбата от поскъпването. Ако това не се случи, вие държите загуба или по-лошо.
Когато планирате ливъридж инвестициите си в недвижими имоти изглеждат поне в три сценария: най-добре; най-лошото; и най-вероятно.
02 - Завършване с твърде голямо плащане
Тя може да изглежда като чудесна инвестиция за контролиране на имот с много малка авансова вноска. Вие търсите цифрите и виждате наистина висока възвращаемост на инвестициите поради ниските си парични разходи.
Проблемът е по-високите плащания, които идват с по-висок ливъридж. Ако това е ипотека, можете например да разчитате на месечните плащания и колкото повече сте заели, толкова по-голямо е месечното плащане.
Ако пазарът се смекчи или вашите имоти преживеят по-високи от очакваното свободни работни места или кредитни загуби, може да се окажете в състояние да поддържате тези по-високи ипотечни плащания, които изглеждаха добре в началото. Ако не можете да направите месечните, вашата инвестиция е застрашена.
03 - Даване на добро финансиране, което води до лоша покупка
Много инвеститори са платили надплатена сума за имот, защото са намерили нирвана в висока степен на финансиране. Казано по различен начин, само защото можете да получите имот с много малко парични средства не означава, че това е добра покупка. Вижте стойността на имота в контекста на настоящите и очакваните пазарни тенденции. Намерете "съпоставими" или други подобни свойства. За какво продадоха? Какво се продава в района?
Ако имотът е надценен, оценката ще бъде минимална или по-лоша, няма да съществува. И горко на вас, ако пазарът се проследи за известно време. Вашият надценен имот ще бъде значително влачене и няма да можете да го разтоварите без да губите.
04 - Забравянето, че паричният поток е крал
Ако само едно от тези "не" поведения се влее в ума ви, това е това, което трябва да обмислите внимателно. Грешките в преценката на една или повече от останалите елементи тук могат да бъдат пренебрегнати, ако имате това едно голямо нещо - отличен паричен поток .
Ако вашият доход от наем, минус разходите и разходите за ипотека ви, ежедневно се връща в джоба ви, тогава фактът, че имотът не е спечелил стойност през тази година, няма да бъде толкова обезпокоителен. Но ако всичките ви инвестиции в недвижими имоти са намалели, вие сте в много топла вода.