01 - Оценката на инвестициите в недвижими имоти е както количествена, така и качествена
През следващия ден гледах потенциална инвестиция . Това беше една огромна четирифамилна многофамилна собственост, която се занимаваше изцяло със собственика, който беше там вече тридесет години. Собственикът беше еклектичен академик и имаше всякакъв вид британец и антики, разпръснати навсякъде. Мястото не беше подразделено правилно. Трябваше да се подмени килим и да се ремонтира подът. Основата на изместването настрани подовете на места и създаде големи пукнатини, които се носеха нагоре и надолу по различни стени.
Аз обиколих мястото с няколко мои приятели - една двойка, която се интересуваше от навлизане в недвижими имоти. Те написаха мястото от момента, в който влязоха във вратата. Но когато видях тези издутини и пукнатини, видях едно нещо: пари. Фондационните проблеми изплашат повечето инвеститори, което намалява конкуренцията и може да омекоти ценообразуването.
Но как да се оцени такава сделка? Или каквато и да е сделка? Лично аз разделям съображенията на две категории:
• Количествени: Как да очаквам имотът да изпълнява като инвестиция? За тази част мога да изхвърля моя калкулатор, моята електронна таблица или моя софтуер за оценка и да тичам няколко номера.
• Качествена: Трябва да се питам "мога ли да я издърпам?" Ако сте като по-голямата част от инвеститорите в недвижими имоти, тогава сте част от работното време. Това означава, че ще трябва да се справите с този проект върху "дневната си работа" и да го управлявате след това. Тази част от анализа ще изисква известно търсене на души; калкулаторът няма да ви помогне тук.
02 - Количествено - Използване на числата, използващи честота на затваряне
Лично аз гледам на три ключови фигури, когато обмислям инвестиция. Cap cap , е първият от тези инструменти.
Таванът е просто годишният нетен доход, разделен на цената на имота. В продължение на години инвеститорите използват правилото "1%", което просто уточнява, че месечният доход от наем за даден имот трябва да бъде приблизително 1% от цената, която плащате за имота. Някои пазари са се оттеглили от това съотношение поради растящите стойности на собствеността, но в други можете да намерите имоти, които отговарят на правилото за 1%. Нещо, което трябва да имате предвид, обаче, е, че правилото за 1% е справедлив показател за това дали имотът ще генерира достатъчно парични потоци на годишна база, за да покрие ипотечните плащания плюс разходите. Там, разбира се, има много променливи, които влизат в това (от данъци до лихвени проценти до процентното авансово плащане, което плащате), но това е отправна точка.
03 - Касов поток като инструмент за количествено оценяване
Единствената причина, поради която се интересувате от лихвения процент, е, че наистина се опитвате да си представите какви парични потоци инвестицията ще генерира. При инвестиране, пари в брой е цар - пренебрегвайте това изчисление при опасността си.
Оценеването на паричния поток предполага изчертаване на големите очаквани парични изходящи потоци (данъци, главница, лихви, разходи, свободни работни места, такси, ремонти) и сравняването им с доходите, които произвеждат. Можете да направите това или чрез електронна таблица, или да използвате софтуер за оценка на недвижими имоти.
04 - Процент на възвръщаемост като количествен инструмент за анализ на инвестициите в недвижими имоти
Паричният поток от своя страна ще ви позволи да изчислите очакваната норма на възвращаемост на имота (ROR). Честота на възвръщаемост е мярка за рентабилност; тя измерва паричните средства, които проектът ще генерира спрямо паричните средства, които трябва да вложите в проекта.
За да изчислите това съотношение, ще ви е необходим софтуер за електронна таблица или софтуер за оценка на недвижими имоти. Мисля, че е много полезно, защото ми позволява да сравня възвръщаемостта, която очаквам за инвестицията, срещу възвръщаемостта, която бих очаквала разумно за други несходни инвестиции. Например: ако бях избрал номерата за имота, който описах в началото на тази статия, и тя ми върна обратно доходност от 8%, със сигурност щях да мине.
Мога да очаквам 8% да инвестира на фондовия пазар (по-нисък риск и много по-малко усилия). За риска и усилията, които трябва да вложа в този проект, бих очаквал процент на възвращаемост на север от 20%.
05 - Качествено - Можете ли да изпълните проекта?
Както споменах по-горе, вашият калкулатор няма да помогне тук. Това е, когато трябва да погледнете в огледалото и да помислите колко време и усилия ще можете да посветите на проекта.
Отново нека да разгледаме проекта, за който говорих в началото на тази статия. Да предположим, че го сравнявате с подобна възможност; друго многофамично семейство в същия квартал, но което изисква по-малко работа. Вие бихте се възползвали от тази възможност върху горната част на фиксатора, освен ако втората не е предлагала значително по-висока норма на възвръщаемост. Но колко по-високо?
За да започнете да инвестирате винаги предлагам същите съвети: В тази област грешката е от страна на предпазливост. Проектът, който можете да направите, е безкрайно по-добър от този, който сте изгорили, докато сте в средата. Намерете нещо във вашия комфортен диапазон, който предлага някои прилични числа, направете го, след което преминете към един по-предизвикателен (и надявам се по-печеливш) проект следващия път.
Заключение:
Анализът е част от изкуството, част от науката. Разгледайте другите теми в тази секция за повече идеи за оценка на инвестициите.
Автор Крис Смит е инвеститор в недвижими имоти, създател на онлайн справка за инвеститори и професионалисти в областта на недвижимите имоти, и публикува статии в списанието Corporate Finance Magazine, Euromoney и Business Journal Network.