За разлика от продажбите на едро на едро, недвижимите имоти са с нисък таван и висока печалба.
Продажбата на едро на дребно в изделия и книги получава добро и лошо покритие. Нека да погледнем първо на обща дефиниция: Търговията на едро с недвижими имоти заема позиция между продавач и купувач и се възползва от незабавна препродажба на имот без значителна рехабилитация или време на собственост.
Това е моята дефиниция, но тя се вписва в моя възглед, като се има предвид моята екстензивна работа на свободна практика като писател на призраци за инвестиции в недвижими имоти "гуру". Може да го наречете "обръщане", но комерсиализацията изглежда добавя малко професионализъм.
Като го контрастира с други търговци на едро в различни отрасли, това е наистина много нисък бизнес и марж на печалба. Нямате:
- складово помещение под наем и поддръжка.
- офис пространство за управление и продажба от.
- служители да управляват инвентара.
- камиони за транспортиране на инвентара.
- застраховка за покриване на всички горепосочени.
- необходимост от закупуване от производителите в насипно състояние преди продажбата.
Тези режийни разходи са значителни и повечето търговци на едро имат печалба в много ниските единични цифри. Търговецът на едро на едро от друга страна:
- могат да работят от кухненската си маса.
- не е необходимо да складирате нищо.
- не се нуждае от служители, нито от застраховки за тях или за съоръжения.
- може да контролира актив от голяма стойност с относително малко пари от джоба.
Кой е вашият клиент в търговията на едро с недвижими имоти?
Преди да проучите недвижими имоти за покупка или контрол, имате нужда от купувачи в чакане. Тя се нарича изграждане на списък на купувачите и е от решаващо значение за вашия успех.
Вашите първични клиенти са други инвеститори, или купувачи на имоти за отдаване под наем, или фиксирани инвеститори. Можете да продавате на дребно на потребителите, но това е по-рисковано и скъпо поради маркетинговите и комисионни разходи.
Трябва да създадете списък на купувачите, като изградите връзки с други инвеститори. Можете да се присъедините към инвестиционни клубове за недвижими имоти, за да ги срещнете.
Можете да ги рекламирате, като пускате реклами във вестниците и в Craigslist. По принцип трябва да се срещнете с възможно най-много инвеститори в недвижими имоти и трябва да запазите база данни или файлове с минимум тази информация за всяка от тях:
- техните квартали от интерес.
- техния основен интерес; дали ще решат и обръщат или купуват имоти под наем?
- ценови диапазон и цели за печалба; с други думи, какво ще плащат за дом?
Не излизайте и потърсете имоти или пуснете маркетинг, докато нямате поне няколко активни инвеститора в списъка си за купувачи. Вие няма да искате да се ангажирате с имот без разумна перспектива да го продавате бързо.
Какви са вашите източници на имоти за търговията на едро с недвижими имоти?
След като имате купувачи във вашия списък, е време да излезете и да намерите имоти, които ще ви направят печалба като търговец на едро. Те биха могли да бъдат:
- възбрани.
- собственикът е зает от преплуване.
- собственик, заеман от затруднени продавачи.
- изоставени предсрочни възбрани.
- правителствени тръжни възбрани.
Foreclosures са лесни за намиране чрез затваряне на уеб сайтове и други източници, които публикуват списъци с имоти. Собствениците, обитавани от имоти, обикновено изискват маркетинг. Методите за търговия на едро с недвижими имоти включват:
- бандити.
- вестници.
- Реклами от Craigslist.
- уебсайт на едро.
- блогър на едро на инвеститорите.
- маркетинг на социални сайтове.
- взаимоотношения с агенти по недвижими имоти и ипотечни брокери.
Когато намерите имот, който може да е подходящ за някой от вашите купувачи, броят на двата продукта ще се запази. Ще трябва да бъдете много предпазливи при покриването на всички ваши разходи, както и доста близка представа за това, което купувачът ще има за разходите, особено при сделката за фиксиране и флип. С други думи, трябва да излезете с цената на имота на текущия пазар, след това извадете тези елементи, за да видите какво можете да платите за него:
- отстъпката, която купувачът ще оцени, ще поиска.
- наема, който може да бъде начислен, ако вашият купувач е инвеститор в наемен имот.
- разходите за рехабилитация, ако вашият купувач е фиксиран инвеститор.
- Вашите разходи, за да стигнете до заключителната таблица.
- желаната печалба.
Ако изпълнявате всички номера и виждате, че този имот може бързо да бъде препродаден на един от купувачите в списъка ви, е време да се съгласите да го купите или да заключите контрола по един от двата начина:
- Договор за прехвърляне - Вие подписвате сделка с продавача, която ви позволява да "прехвърлите" правата и отговорностите си върху покупката върху друг (в крайна сметка купувачът ви). Ще ви трябва много сериозни пари, но няма да имате нужда от допълнително финансиране с този метод. Вие отивате при купувача си и правите прехвърляне на вашите права за цена, която включва вашата печалба. Купувачът ви поема и го затваря.
- Вие договор за купуване - Всъщност подписвате сделка за закупуване на имота. Това ще изисква две затваряния, една за покупката ви и още едно право след купувача ви да купи от вас. Ще се нуждаете от сериозни пари и ще ви трябва финансиране за транзакции, за да платите за дома и да получите таксата и възстановяването от второто затваряне.
Това естествено е преглед на процеса, но трябва да помогне на тези, които се интересуват от търговията с недвижими имоти, да се възползват от другите връзки и да научат повече.