Търговските кредитори са доста внимателни при поемането им. Тъй като личните кредитни истории на купувачите рядко са важни при търговското кредитиране, те използват други критерии, за да вземат решения за отпускане на заеми. Търговски имот се закупува, за да генерира доход, така че един от критериите, които са популярни, е да погледнем доходите, за да видим дали това е достатъчно, за да се плати адекватно ипотеката и да се остави печалба за кредитополучателите.
Когато заемодателят разглежда имот или многофамилна собственост, дали ипотека ще бъде отпусната и колко може да се определи с помощта на съотношението DSCR или покритие на дълг. Това е просто изчисление, но много важно. Кредиторът наистина не се интересува много от индивидуалните кредитни резултати или истории на собствениците. Целта на инвестицията е ROI, възвръщаемост на инвестициите и паричен поток, така че паричният поток е основната причина.
Всъщност инвеститорите трябва да оценят грижата на кредиторите, за да се уверят, че изчисленията на паричните потоци са правилни за един апартамент. Те ще искат да видят финансови данни, които показват приходи и разходи. След това те ще определят дали тези номера изглеждат така, сякаш ще продължат в бъдещето, или може би ще станат по-добри или по-лоши. Когато цифрите покажат, че паричният поток ще покрие адекватно дълговата услуга, той утвърждава подбора на инвестициите и уменията за оценка на инвеститора (ите).
Въпреки че има много места, за да видите как да се изчисли DSCR с проект и сума на ипотека, която вече е на мястото си, вероятно е купувачът да иска да знае колко може да заеме за проекта, който възнамерява да купи. Инвеститорите правят свои собствени изчисления и гледат към избрания от тях кредитор, за да потвърдят номерата, с които дойдоха.
Както инвеститорите, така и заемодателите имат обща цел в това отношение. Дали проектът ще бъде достатъчно рентабилен, за да обслужва дълга с адекватна печалба, останала?
Ще разгледаме това от две посоки, като получим настоящия DSCR и оценяваме имот с DSCR, изискван от кредитора. Това изчисление се подкрепя в това количество, като се използва общ кредитор с минимално допустимо DSCR от 1,20. Тогава ще го направим в друга посока, като получим DSCR.
Трудност: Средна
Необходимо време: 20 минути
Ето как:
- Определете паричния поток или брутните оперативни приходи след изваждане на свободните работни места и кредитните загуби .
Наем на обща сума от 187 000 щатски долара / година - 9% вакантни и кредитни загуби (16 830 долара) = 170 170 евро
- После стигнете до НОИ или нетни приходи от дейността, като извадите всички други разходи за операция и управление, включително данъци и застраховки.
Брутен оперативен доход - всички разходи = NOI или нетен оперативен доход
$ 170,170 - 72,470 (разходи) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 месеца = $ 8142 / месец NOI
- Ако заемодателят използва минимален приемлив DSCR от 1,20, тогава 8142 $ / месец би трябвало да са 1,2 пъти от месечното плащане на ипотека. За да стигнете до това максимално плащане, е необходимо да разделите $ 8142 на 1.2.
$ 8142 месечен нетен доход / 1,20 минимум DSCR = $ 6785 / месец максимално плащане на ипотека.
- Сега е необходимо само да се определи колко ще бъде заемно по текущите ставки. Ако този купувач може да очаква лихвен процент от 6.875% за 30-годишен заем, ипотечен калкулатор ще ни каже, че заемодателят може да е готов да заема около $ 1,032,836 на този имот , тъй като този заем и лихвен процент биха довели до плащания на главници и лихви от $ 6785 / месец, и минимум 1,20 DSCR.
Повечето ипотечни калкулатори ще ви позволят да въведете плащането, лихвения процент и времето за изчисляване на сумата на кредита.
- Когато започнахме, знаехме, че подкрепяме сумата на ипотеката, като използваме декларирано DSCR, тъй като ние сме купувачи, които искат да преценят колко може да се заеме за ипотека на имот, който оценяваме за покупка. Но нека просто направим изчисление на DSCR, където познаваме текущите разходи по проекта и ипотечното плащане.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 Годишни ипотечни плащания = 1,30 DSCR
1.3 е по-добре от 1.2 в този случай, така че вероятно е приемлив DSCR. Въпреки това, ако се търси нов заем за оперативен проект, настоящите НОИ ще се използват, както направихме в началото, за да видим какво може да е налично като сума на ипотека.
Когато броят работи, инвеститорите и заемодателите могат да се чувстват добре по отношение на финансирането на проекта и бъдещата доходност.
От какво имаш нужда:
- Данните за приходите и разходите за имота.
- Ипотечен калкулатор.