Както при всички про- граси за прехвърляне на недвижими имоти, ще трябва да знаем дали пропор- циираме "през" или "до" датата на затваряне, както и дали използваме 360-дневна "банкова година" или 365 календарна година.
Стъпките са:
- Определете броя дни от приключването до деня на изтичане на правилата.
- Изчислете цената на деня на застраховката.
- Умножете броя на дните, превишаващи сумата на ден.
Нека направим примерна застраховка. Инвеститор в недвижими имоти поема застрахователната полица на имот под наем. Годишната премия за полицата е $ 1350. Премията за политиката бе платена изцяло на 12 февруари, а затварянето е на 15 октомври същата година. Използваме календар 365 дневна година и пропорционално "затваряне". Това означава, че продавачът плаща за деня на затварянето.
- # дни от 16 октомври до 11 февруари следващата година е: 16 октомври + 30 ноември + 31 декември + 31 януари + 11 февруари = 119 дни
- $ 1350 разделени на 365 дни = дневни разходи от $ 3.70
- $ 3.70 цена / ден X 119 дни = пропорционална сума от $ 440.30.
Тази сума ще бъде кредитирана на Продавача и ще бъде деблокирана на Купувача.
Pro-ration и Заключителната декларация
Защо има елементи за затваряне на сделка с недвижими имоти, които трябва да бъдат пропорционално оценени?
- Пари в доверителна такса - понякога е необходимо да се реши дали някои от парите, държани в залог за разходи, трябва да бъдат върнати на продавача или да останат в доверителна за купувача.
- Застраховка - застрахователните премии се изплащат, така че продавачът е платил за пълна година на застраховка. При затваряне някои от тези премийни пари се връщат на продавача, докато останалата част от годината няма да притежават имота.
- Данъци върху недвижимото имущество - като застраховка, но тя работи по друг начин. Да речем, че приключвате през юни и данъчните сметки за тази година излизат през ноември за плащане до 1 януари. Купувачът ще бъде собственик на данъчно време, но те не са били за цялата данъчна година. Така че, продавачът ще дължи дължимата сума между затварянето и данъчната дата. Обикновено тази сума се приписва на купувача от изявлението при затваряне, а купувачът плаща дължимите данъци.
- Наемите - Наемните имоти ще имат наеми, платени за месеца в началото на месеца в повечето случаи. Така че, ако сделката приключва на 15-о число на месеца, продавачът е платен за целия месец, но само дължи половината от това. Купувачът ще бъде кредитиран за размера на наемите за последните 15 или 16 дни на месеца.
- Търговски лизингови плащания - Има няколко вида лизингови договори с различни платежни структури. Това е сложно, но затварянето ще изисква про-рация на това, което се дължи на продавача за периода на собственост и останалата част принадлежи на новия собственик.
- Домакинства за ферми и ферми - Често ферми и ферми могат да бъдат отдадени под наем от съсед или от правителството за паша. Ако е така, всяко предплащане, което се отнася за времето след затварянето, ще трябва да отиде при продавача, тъй като вече не е собственик. Купувачът ще бъде отговорен за това.
Важно е да знаете, че това са приети практики, но някои от тях могат да бъдат договорени като част от споразумението за покупка. Те не са облечени в желязо. Особено с търговска собственост, остра професионалист в областта на недвижимите имоти може да бъде ценна за клиента си, като посочи областите на сделката, които биха могли да бъдат договорени, ако са се ударили в застой.