Подходът за сравнение на продажбите е основата за CMA на пазара на недвижими имоти, сравнителен анализ на пазара . Това е процес, използван за определяне на текущата пазарна стойност на имот въз основа на последните продажби на сравними имоти в района.
Резултатите от изчисляването се използват, за да помогнат на клиента с регистрация на домашен продавач да вземе решение за цената, на която да се посочи собствеността му.
Професионалистите в областта на недвижимите имоти също използват CMA процес, за да помогнат на купувачите да определят дали цената на жилището е справедлива и съответства на текущата пазарна активност. Агентът, ако бъдем задълбочени, ще направим два от тях, едната, използвайки наскоро продадени имоти, а другата - с помощта на изброените понастоящем имоти и използването на техните списъчни цени. Това е така, защото пазарите постоянно се променят и искат да видят съставените понастоящем съпоставими имоти, които са конкуренцията. Въз основа на текущия инвентар и търсене може да има причина да се намали или повиши цената на регистрация, определена в продадените имоти CMA.
Процесът на CMA
Има структуриран процес при извършването на CMA и има някои важни основни изисквания :
- Сравнимите свойства, избрани, трябва да бъдат възможно най-близки до обекта:
- брой спални
- брой бани
- квадратен размер кадри
- размера на партидата
- Сравнимите имоти трябва да са възможно най-близки, в същата квартала или подразделение е най-добре.
- Тяхната дата на продажба трябва да бъде възможно най-скорошна. Ако съпоставимите (съпоставими) дати са твърде далечни в миналото, те вече са твърде стари, за да бъдат точни за текущия пазар. Ако няма достатъчно близки свойства за comps, е необходимо да се преместите малко по-далече от разстояние.
Така че, като се има предвид това, нека да разгледаме един общ пример за проста CMA.
- Разполагаме с нашето предмета на собственост - 3 BR, 2 BA, 1900 квадратни метра, с два гаража, прикрепен към колата.
- Домът е на стандартно подразделение, много подобно на всички останали.
- В същото подразделение бяха намерени три сходни домове.
- Два от домовете бяха много близки, със същите спални, бани и гаражи.
- Един дом имаше допълнителна спалня и половин баня. Продадената цена на този дом бе намалена с новата стойност на строителството на една спалня и половината баня, за да стане подобна на нашата собственост.
- Квадратурата на домовете беше близка, но не съвсем точно. Така че цените на трите компенсации бяха разделени на квадратните им размери, за да се получи продажна цена на квадратен фут. Те бяха осреднени до един номер.
- Този брой е умножен по 1,900 кв. Фута на обекта, за да се определи неговата приблизителна стойност на текущия пазар.
Сега, за продавача и професионалиста в областта на недвижимите имоти, това обикновено е доколкото те отиват. Въпреки това бих предложил друг анализ на пазара, за да видя текущата конкуренция, както бих направил за купувач. Друго CMA се прави почти по същия начин. Сега обаче намираме три компонента, които се продават и използват цените им за регистрация.
Този примерен пазар е доста зает и през последните няколко седмици има повече продажби от новите обяви. Текущият инвентар на домовете за продажба е по-нисък, а цените на котировките на трите ни компонента показват, че прогнозната цена от редовната CMA може да бъде увеличена. Ние оставаме в ниския край на цените на конкурентните домове за предимство на продажбите и отидем на пазара.
И така, какво е различното в тези процеси и оценка? Оценителят използва и компоненти, може би същите компоненти. Обаче оценителят обикновено работи за заемодателя, така че работата им е различна. Професионалистът по недвижими имоти иска да получи възможно най-висока цена за продавача си. Оценителят иска стойност, която покрива инвестицията на заемодателя, но не е завинаги.