Като отива да продаде имотни записи, професионалистът по недвижими имоти избира наскоро продадени имоти, които са подобни на обекта и в същата географска област. Сравнявайки тези свойства и коригирайки разликите в характеристиките, се прави оценка на стойността на обекта.
Въпреки това, задълбочен професионалист в областта на недвижимите имоти ще направи втора CMA за продавач или купувач.
Втората задълбочена CMA би включвала сравнения с изброените понастоящем подобни имоти в района. Същият процес ще бъде използван, но с изброените понастоящем свойства. Това ще позволи оценка на текущата конкуренция и може да доведе до увеличаване или намаляване на оценката въз основа на продаваните свойства.
Известен също като: CMA, сравнителен анализ
Качество на сравними селекции
От решаващо значение за точността на CMA при определянето на пазарната стойност е избора на най-добри сравними свойства. Трима агенти, които избират дори един различен от три или четири, могат да излязат с някои много различни оценки. Това се случва много, когато продавачът пазарува за брокер. Те получават оценка от няколко агента и те са изненадани от разликите. За съжаление, често този, който им дава най-голям брой, е този, който получава списъка и обикновено не е добър номер.
Има няколко неща, които трябва да имате предвид при избора на comps:
- Когато продадените имоти: Продажбите, които са били повече от два или три месеца в миналото, не са добри компенсации, особено в бързо развиващите се пазари. Колкото по-нови са продажбите, толкова по-малко вероятно е пазарът да се е преместил достатъчно, за да се превърнат продажните цени на имотите в неподходящи по време на CMA.
- Къде се намира имотът: Най-добрата ситуация е, че домът е в същото подразделение. Това не е възможно в много случаи, така че следващото разглеждане е локализирането на comps в същия квартал или обща област. Когато не можете да получите подходящи комплименти по този начин, много подобни жилища в подобни подразделения в други части на града може да са единственият ресурс на разположение.
- Характеристики на дома: Когато става въпрос за броя спални, бани, квадратни кадри от дома, размерът на партидата и други характеристики на дома, сравнимите жилища трябва да са възможно най-близки. Рядко е, освен в по-големите подразделения на бисквитките, че ще получите всички тези неща, за да ги сравнявате точно.
Качество на корекциите
Тази последна точка ни кара да обсъдим как компенсираме изчисленията си за различията в структурите. Правим корекции, подобно на тези на оценителите, да коригираме продадените цени на сходните домове, за да се съобразим по-добре с нашата собственост.
С други думи, ако имаме 3 спални, 2 бани с прилежащ гараж с две коли и 2100 квадратни метра жилищна площ, ще се опитаме да намерим три или четири комби с всички тези характеристики еднакви. Обаче ние рядко ще, така че ще трябва да направи корекции на продадените им цени.
- Да кажем, че един ком има само две спални. Трябва да приемем, че щеше да се продаде за повече пари с три, така че ще добавим малко пари обратно към реалната му продадена цена, за да го настроим на три спални. Същото важи и за бани и гаражни пространства.
- Ако това е обратното, кажете три бани, когато обектът ни имаше само две, след което щяхме да извадим стойността на банята от продадената цена в нашата корекция.
- Не е нужно да правим нищо с квадратните кадри, докато не направим финалното изчисление.
След като коригираме нашите сравними продадени цени, разделяме всяка продадена цена на квадратен метър, за да получим продадената цена на квадратен метър. Ние средно тези за нашите три или повече comps да получите една средна стойност на квадратен фут. Тогава просто умножаваме това с квадратните кадри на нашия дом, за да получим прогнозната ни текуща пазарна стойност.
Там имате голямата картина на това, че правите CMA, но вие ще искате да се впуснете, да научите повече и да практикувате, преди да ги направите за клиенти.