Ако сте нов в бизнеса с недвижими имоти или сте нови в района, помогнете. А CMA не е просто сравнителна математика. Необходимо е задълбочено познаване на динамиката на продажбите на имоти в конкретната област, за да се направят преценки въз основа на представените данни. "Недвижимите имоти са местни" е добре познат цитат, защото е вярно и трябва да научите всичко за местния пазар.
С други думи, трябва да знаете нещо за вашия пазар и защо жилищата в една област се продават по различен начин и за по-високи или по-ниски цени от сравними жилища в друга област.
Просто сравняване на числа, без да знаете за кварталите и имотите, може да бъде бедствие. Най-важната дейност в CMA е изборът на сходни свойства.
Внимателно събрани сравними свойства
Когато избирате свойства, които смятате за съпоставими с обектите на Вашия обект, важни съображения са:
- Статистически, продажбите далеч над или много по-голямата част от групата са заподозрени. Вероятно има основателни причини за отклонението. Ако имате достатъчно скорошни компилации, изхвърлете твърде високите и твърде ниски продажби.
- Уверете се, че можете да оправдаете компилации, които не са използвани. Ако решите, че сравнимото не е подходящо, имайте добра причина. Ако по-късно клиентът ви попита защо не сте използвали определен дом, вие ще искате да можете да отговорите правдиво и да обосновете действията си.
- Изтеглете сравними имоти от района на обекта или колкото е възможно по-близо. Ако е невъзможно да се намерят достатъчно коли в същия квартал, може да се наложи използването на някои от подобен квартал в друга част на града.
- Използвайте продавани съпоставими, които не са твърде стари. Останете във възможно най-кратък срок. На бързите пазари това е лесно, но не толкова, когато продажбите са бавни. Ако трябва да се върнете повече от два или три месеца, вероятно ще трябва да направите някои субективни корекции за дълъг период от време. Не е лесно, тъй като всъщност няма правило как да го направя точно.
- Когато количеството позволява, използвайте само подобни конструктивни типове. Пример за това е, че обектът ви е собственост на една история и много от компаниите са две истории. С нашето застаряващо население, много възрастни хора ще търсят къща с една история, така че може да е по-голямо търсене
Коригиране на разликата в стойността на собствеността
Когато сравняваме подобни свойства, винаги има разлики. Не забравяйте да коригирате прогнозната стойност на свойството на обекта за разликите му със сравнимите имоти:
- Добавете или извадете стойността за разликата в размера на партидата или площта.
- Направете същото за разликите в характеристиките, като спални, бани, гаражи и др.
- Вижте разликите в финансирането, които биха могли да повлияят върху продажната цена. Финансирането на продавачите може понякога да доведе до по-висока цена, платена за даден имот, която не е свързана с истинската му стойност. Не забравяйте, че тези транзакции трябва да са "независими". Не трябва да има специални ситуации, продажби на семейства, продажби за бедствия и др.
Текущ анализ на конкурентния пазар
Пълният и подробен отчет за вашата брошура / клиент не може да бъде завършен без подобен пазарен анализ на изброените имоти и конкуриращи се с техния дом по това време. Препоръката ви за ценова листа може да бъде променена нагоре или надолу, в зависимост от броя на изброените домове в района по това време и техните списъчни цени.
Знаейки, че някои от най-продаваните компенсации дойдоха от периоди с много ниска инвентаризация, бихте могли да накарате малко да променяте оценката на листата си надолу, ако текущият пазар има значително по-висок инвентар. Отивайки в другата посока, ако има по-малко домове на разположение, може да сте в състояние да коригирате търсената цена нагоре.
Резултати, които се показват в лесен за разбиране формат
Това не е промоция за "хубава". Съществуват софтуерни решения за почти всяка MLS система, които произвеждат много лъскави изглеждащи доклади за сравнителен пазарен анализ. Стойността е в данните и тълкуването им. Не позволявайте на блясъка на "представянето" да придобие по-голямо значение от подбора и тълкуването на данните.