Оперативен бизнес не е недвижим имот и не трябва да се продават като него
Продажбата на работещ бизнес , дори когато имотът е включен, изисква много различен подход към оценката. Твърде често брокерите на недвижими имоти и брокерите не осъзнават разликата, тъй като не получават толкова много заявки за този тип сделки.
Когато собственикът на бизнес притежава и недвижимия имот, той или ще иска да затвори бизнеса и да продаде имота, или да продаде и двете . Агентите за недвижими имоти и брокерите са изкушени да изброяват заедно и това може да е грешка.
Оперативен бизнес е много различно животно от недвижимия имот, в който живее. Има също така много различни договорни споразумения, необходими за прехвърляне на бизнес активи. Те не са като недвижими имоти и могат да съдържат гаранции за обема и съществуващите демографски данни за клиенти / клиенти. Параметрите на оценката са много различни, тъй като работещият бизнес имаше "добра воля", както и съществуващи договорни споразумения и евентуално доставчици. Понякога те не могат да преминат към нов собственик.
Специалисти по недвижими имоти
Професионалистите в областта на недвижимите имоти, особено тези в търговската ниша, разполагат с познания и опит, за да анализират приходите от наем и разходите, като ги представят на клиента / клиента си за вземане на решения. Където те могат да се окажат недостатъчни, анализираме бизнес от финансова гледна точка. Под повърхността има много неща, а прегледът на печалбата и загубата и балансът не започват да се вписват в истинските факти.
В селския район, в който практикувам, брокер на недвижимо имущество е посочил бизнес за продажба и това е без имота. Сградата е наета. Тъй като имах заинтересован клиент, извиках и поисках финансовите данни, като получих печалба и загуба и баланс. Обадих се обратно и поисках разбивка на паричните потоци.
Брокерът наистина не знаеше какво искам.
П & Л на бизнеса често е много различен от паричния поток ; просто попитайте агент на IRS. Едно от предимствата на притежаването на бизнес е да получите някои почивки, като приспадате разходите като бизнес, който би бил личен в противен случай. Ние не говорим непременно за незаконни дейности или за избягване на данъчно облагане. Пример за това би било приспадането на превозното средство и разходите за него, тъй като то може да се използва както за лични, така и за стопански дейности.
Това беше лоша услуга на клиента му да изброи бизнеса си, когато най-основното от изискванията не беше в неговата база от знания. Всеки добър бизнес брокер ще изисква анализ на паричните потоци от клиента си като един от най-важните финансови документи. Корекциите на стойността на бизнеса се правят въз основа на позиции в паричния поток , включително:
- Подробни таблици за всички приходи
- Подробности за всички разходи
- Какви разходи всъщност са в полза на собственика
- Корекция на дохода за тези разходи за собственост и обезщетения, които ще изчезнат (не разходи за нов собственик)
- Добавка към разходите за разходи за собственост и обезщетения, които ще изискват нов купувач да увеличи разходите (управляваният собственик / купувачът ще наеме мениджър)
В предишна кариера в живота си продадох фирма на компания, която ще стане публична на Нюйоркската фондова борса.
Те изпратиха екип от одитори, които прекараха няколко седмици, като най-вече провериха паричните ми потоци. Пример за разход на собственик, който изчезваше, беше моят разход за камион. Компанията ми предостави автомобил, всички разходи, поддръжка и гориво. Те добавиха този разход и увеличиха стойността на моя бизнес, тъй като това не беше истински разход, който те трябваше да платят след покупката.
Както заявих в списъка с артикули, ако собственикът на продажбите също управляваше бизнеса и не си плати заплата по пазарен курс, тогава купувачът трябваше да коригира оценката си на бизнеса надолу поради необходимостта от наемане на мениджър на пазарна заплата.
Както можете да видите, съществуват редица фактори, които правят оценката на оперативен бизнес много по-различна от продажбата на недвижим имот. И ние дори не сме влезли в инвентара.
Друго нещо за бизнес оценяването са различните начини, по които се изчислява в зависимост от бранша или бизнеса.
Ясно е, че повечето професионалисти в областта на недвижимите имоти не трябва да се занимават с посредничеството на оперативни бизнес предприятия, освен ако нямат опит и опит, за да го направят. Много по-добър подход би бил партньорът с бизнес брокер, който не извършва брокерска дейност с недвижими имоти. Това ще бъде взаимноизгодна връзка, като всеки от вас ще донесе максимален опит и стойност на клиента / клиента.