Анулиране на лизинг
Много от лизинговите договори позволяват на собственика на сградата да анулира лизинга, ако сградата стане частично или напълно необитаема поради физическа загуба.
Наемодателят може да има право да прекрати наемането, дори ако частта от сградата, заета от наемателя, не е била повредена. Ако сградата е напълно унищожена, наемодателят може да има възможността, но не и задължението, да възстанови структурата. Наемодателят не може да бъде задължен да поправи или да замени строго повредена сграда, освен ако и докато не е получил застрахователно плащане.
Както показва следният пример, анулирането на лизинговия договор може сериозно да повлияе на малък бизнес, който плаща по-малко от процентът за наем. Той също така демонстрира важността на покритието на лихвения процент.
пример
Флойд притежава Фантастично подово покритие - бизнес, който продава складове от килими и други подови настилки. Компанията наема половината от склад от 20 000 квадратни фута от Peerless Properties. Понастоящем тя плаща $ .50 квадратни фута за 10 000 квадратни метра или $ 5 000 месечно. Наемната стойност на склада е $ .75 квадратни фута или $ 7500 на месец.
Наемна стойност означава наем, който наемодателят може да събира по пазарни цени.
Флойд договори лизинговия договор преди две години, когато цените на наемите в района му бяха депресирани. Наемите оттогава са се възстановили, но договорът за наем на Floyd няма да изтече в продължение на три години. Ако Флойд загуби лизинговия договор, фирмата му ще трябва да наеме друг имот по пазарни цени.
Съгласно нов лизинг, фирмата вероятно ще плати допълнителни 2500 долара на месец, или 30 000 долара годишно, под наем. Ако фирмата загуби лизинговия си договор днес, това ще доведе до допълнителен разход от 90 000 долара през следващите три години.
Флойд е добавил редица подобрения и подобрения в склада от началото на лизинга му. Те включват ново осветление, персонализирани рафтове и ъпгрейди до товарния док. Подобренията сега са част от сградата. Флойд не ги притежава, но ще се интересува от тях за останалата част от лизинговия договор.
Късно една нощ, дефектното окабеляване предизвиква огън, който сериозно уврежда сградата. Освен някои дребни димни материали за подови настилки, частта от склада, заемана от Fantastic Flooring, не се влияе от пожара. Независимо от това, Peerless Properties отменя акциите на Floyd. Фантастичното подово покритие е застраховано за щети на подови настилки съгласно политиката си за търговска собственост . Въпреки това Fantastic Flooring не покрива икономическата загуба, която ще понесе поради загубата на лизинговия си договор. Компанията също така няма покритие за загубата на използване на подобренията, които е направила в сградата. Тези елементи не са повредени, така че загубата на ползване не е покрита от застраховката за имущество на фирмата.
Флойд би могъл да защити бизнеса си срещу финансовите загуби, които са резултат от анулирането на лизинговия договор чрез закупуване на покритие на лихвения процент. Това покритие може да бъде добавено към политика за търговски имоти чрез отделен формуляр.
Застраховка на лихви по лихви
Застраховката за лихви за лизинг покрива финансовата загуба, която претърпяхте поради отмяната на вашия лизинг. За да бъде покрита загубата, тя трябва да е резултат от директна физическа загуба (или повреда) на имущество в помещенията, описани в декларациите. Нещо повече, щетите трябва да са резултат от застраховка, застрахована според вашата политика .
Лихвеното покритие може да включва всяко от изброените по-долу, ако лимитът на застраховката е посочен в графика на покритие:
- Лихва за наемане на наемателите Това е разликата между месечния наем, който плащате, и стойността на отдаване под наем на имота (наемната цена на пазара). В предишния пример интересът на наемателите към "Фантастично настилки" е $ 2,500 ($ 7,500 минус $ 5,000).
- Бонус плащания Това е неамортизираната част от касовия бонус, който сте платили, за да получите лизинг и който няма да ви бъде върнат. Например, платихте на наемодателя бонус от 5 000 долара, за да си осигурите 3-годишен лизинг, а не 5-годишен лизинг.
- Подобрения и подобрения Вашият бизнес може да е направил подобрения на имота Ви за отдаване под наем, който не можете законно да премахнете. Покритият лихвен процент включва неамортизираната част от плащанията, които сте направили за подобрения. То не включва стойността на подобренията, които се покриват от друга застраховка.
- Предплатен наем Това е неамортизираната част от наем, която сте платили предварително, която няма да ви бъде възстановена. Например, преди да наемете имота си, платихте три месеца предварително наем.
Нетен лихвен лихвен процент
При покритието на лихвения процент лимитът на застраховката се изразява в нетна лизингова лихва . Ако вашият лизинг е анулиран, най-много застрахователят ще плати за загуба е вашият нетен лизингов лихвен процент в момента на настъпване на загубата. Нетната лизингова лихва включва два компонента.
Лихвен процент на лизингополучателя (TLI) Това представлява ползата, която ще получите от благоприятния лизинг през оставащите месеци. Вашият TLI е настоящата стойност на вашите брутни лихвени проценти . Тя се изчислява като се умножи брутната лизингова лихва с приложимия коефициент на лихвения процент. Вашият брутен лизингов лихвен процент е разликата между наемната цена на Вашите помещения и наемната цена, която плащате всеки месец. Да предположим например, че пазарният лихвен процент под наем е $ 5,000 на месец, а компанията Ви в момента плаща $ 3,500. Вашият брутен лихвен процент е $ 1,500 ($ 5,000 минус $ 3,500).
Коефициентът на лихвения процент е получен от таблица, прикрепена към вашите правила . Факторите варират в зависимост от преобладаващия лихвен процент и оставащите месеци в лизинговия договор. Например, приемете, че имате останали 36 месеца във вашия лизинг. Ако преобладаващият лихвен процент е 5%, коефициентът на лихвения процент е 33.4213. Вашият лихвен лихвен процент е $ 1,500 X 33,4213 или 50,132.
Месечен лихвен лихвен процент (MLI) Месечният лихвен процент отразява месечните Ви разходи за бонус плащания, подобрения и подобрения и предплатен наем. Тези елементи не се прилагат, ако не сте платили бонус, сте направили подобрения или сте платили наем предварително. Ако желаете да застраховате тези разходи, месечният лихвен процент за всеки от тях трябва да бъде изчислен отделно. За всеки елемент първоначалната ви цена се разделя на броя на оставащите месеци в лизинговия договор, когато сте извършили разходите. Да предположим например, че шест месеца от 36-месечния ви лизинг сте похарчили $ 25 000 за подобрения. Вашият MLI е $ 25,000 / 30 или 833.
Нетен лихвен лихвен процент
Ограничението, посочено в правилата Ви за покритие на лихвения процент, е сумата от лизинговия лизингов лихвен процент и лихвения Ви лизингов лихвен доход в началото на Вашата полица. Например, ако вашият TLI е $ 1,500 и вашият MLI е $ 833, вашият лихвен лихвен доход от началото е $ 2,333. Това е най-голямата сума, която застрахователят ще плати при покритие на лихвения процент, ако вашият лизинг е анулиран в началото на вашата полица.
Вашият лихвен лизингов лихвен процент се намалява всеки месец през целия период на вашите полици. Ако вашият лизинг е анулиран, най-много застрахователят ще плати по лихвен процент покритие е Вашият нетен лизингов лихвен при настъпването на загубата . Вашият застраховател ще изчисли лихвения Ви лизингов лихвен доход като добави следното:
- Вашият брутен лизинг лихвен процент, умножен по коефициента на лихвения процент за оставащите месеци от вашия лизинг към момента на настъпване на загубата
- Вашият месечен лихвен процент се умножава по оставащите месеци от лизинговия Ви договор в момента на настъпване на загубата