Сюзън Доусън, партньор във Валц, Палмър и Доусън, LLC, обсъжда въпроси, които трябва да зададете преди да подпишете търговски лизинг.
1. Прочетох ли и разбрах целия лизинг?
Да, трябва да го прочетете.
Знам, че е много дълъг (и изправен пред него, не много интересен) документ, но трябва да знаете какво е в него.
Проверете условията. Не предполагайте, че са го направили правилно. Уверете се, че сте проверили началната дата, крайната дата, наем, ескалация на наема и други специални условия, за които сте договорили. Също така, бъдете сигурни, че знаете какво сте длъжни да направите.
Какво е задължение на наемодателя? Можеш ли да го прекратиш? Уверете се, че знаете в какво се занимавате.
2. Договорих ли възможно най-добрата сделка?
Само защото ви дадоха лизинг, не означава, че преговорите ви са приключили. Много от условията в лизинговия договор са все още по договаряне. Когато го четете, направете списък на всички разпоредби, които не харесвате, и ги изпратете на наемодателя си. Може да се изненадате колко са готови да променят.
3. Имам ли моята бизнес структура?
Ако искате да бъдете защитени от тази корпоративна черупка , уверете се, че е на първо място.
Уверете се, че сте подали своя Устав за корпорация или членове на Организацията (някои държави наричат тези документи Сертификати) за LLC обратно от държавния секретар, преди да подпишете.
4. Разбирам ли терминологията на лизинга?
Например, повечето лизингови договори използват термина "CAM", което означава "Обща поддръжка на района".
Трябва да ви бъде определен процент от камерата, за която отговаряте, на базата на процента на сградата, която наемате.
Уверете се, че процентът се основава на размера на сградата и не варира в зависимост от това колко част от сградата се наема.
5. Замислили ли сте да поискате лизинг за CAM Stop?
Повечето лизингови договори в наши дни са "тройна мрежа" (което означава, че плащате наем, плюс пропорционален дял от CAM и имуществени данъци за имота).
Можете да поискате от наемодателя да ползва CAM Stop лизинг, което означава, че плащате само за увеличението на таксите за CAM и данъци върху собствеността над първоначалната година на лизинг (често наричана "базова година").
Докато наемодателят може да увеличи основната ви наемна цена, отнема много от "мистериозната такса" от наема. Друга възможност е да поискате таван на CAM, така че да не може да се увеличи с повече от определен процент по договаряне.
6. Прочетох ли определението за CAM?
Това вероятно е една от най-объркващите части от лизинга и ще ви изненада колко плащате. Проверявайте, за да сте сигурни, че не плащате за неща, свързани с маркетинговите усилия на наемодателя или с правни такси, свързани с договарянето на други лизингови договори.
Други неща, които може да искате да станете, са административните такси над 3%, плащането на обезщетения за служителите на наемодателя, разходите за изграждане на други лизингови единици.
Прочетете повече за договарянето на термините за CAM.
7. Каква е моята отговорност за капиталовите разходи?
" Капиталови разходи ", когато се използват в търговски лизинг, обикновено се отнасят до големи структурни разходи, т.е. покрив, фондация, ОВК (отопление, вентилация, климатизация) и други основни ремонти / замени.
Това, което е "стандартно", е различно от град до град и собственост върху имот, но обикновено съветвам клиентите да не подписват лизинг, който прехвърля на наемателя тежестта на тези разходи за ремонт или замяна. Ако наемодателят ви изисква да плащате за тези разходи, има компромиси.
Например, ако лизинговият договор ви каже, че сте отговорни за ремонта и подмяната на ОВК, предлагайте на наемодателя, че той нанася "замяна" и че вашето задължение за ремонт е ограничено до договор за поддръжка, може би два пъти годишно и че отговаряте за всички общи поправки до определена годишна максимална сума.
8. Възможно ли е лизингът да бъде прехвърлен ?
Проверете дали собственикът има право да прекрати договора за лизинг в случай, че поискате дадена поръчка; т.е. за някой друг да вземе лизинг, ако продавате бизнеса. За много фирми вашето местоположение е голяма част от неговата стойност.
Ако наемодателят има право да прекрати договора за наем, след като поискате прехвърляне, това би могло да убие вашата продажба. Помолете наемодателя да премахне тази разпоредба или да я позволи да бъде променен, така че да не се прилага в случай на продажба на Вашия бизнес. Разберете, че наемодателят все пак ще иска правото да отхвърли назначението, ако новият наемател не е финансово приемлив.
9. Ще ми трябва лична гаранция ?
Ако можете да избягате с подписването на лизинг без лична гаранция, вие сте изключително щастлив. Повечето наемодатели в наши дни няма да подпишат, освен ако лично не гарантирате лизинговия договор. Но гаранциите са по договаряне.
Обмислете предоставянето на гаранция само за част от срока на лизинговия договор, да речем половината. Или договаряйте гаранция, която трае само 6 до 12 месеца след прекратяването, а не остатъка от срока на лизинговия договор.
10. Мога ли да бъда реалистичен?
Ако вашият лизинг съставлява 3% от по-голям имот, наемодателят ще бъде много по-малко вероятно да преговаря с вас, отколкото ако вашето пространство е 25% или повече. За да разберете наистина кои елементи са важни за преговорите, помислете дали да наемете адвокат, който да прегледа документа и да ви помогне с преговорите.
Вашият лизинг може да изглежда невероятно едностранчив и обременяващ, но има много много добри причини за много от тези разпоредби и адвокат може да ви помогне да решите кога да отрежете и бягате и кога риска заслужава.
За повече информация
Намиране и отдаване под наем на бизнес местоположение